Hypothéquer sa maison en Espagne sans la vendre: combien de capital emprunter sur un bien payé, et quels inconvénients?
Si vous vendez un bien en Espagne pour pouvoir en acheter un autre, vous payez l’impôt et la commission et vous renoncez à la plus-value que vous auriez encore réalisée. On peut aussi le faire sans toucher au bien existant. Les inconvénients lorsque vous hypothéquez un bien: des intérêts courants et un risque de concentration, car les deux biens dépendent du même marché.
Peut-on hypothéquer un bien en Espagne, même en tant que non-résident?
Oui, mais auprès d’au moins deux des 15 à 20 établissements sollicités. Le marché espagnol est taillé pour l’achat; libérer du capital sur un bien existant reste l’exception, plus difficile encore pour les non-résidents. Le prêt atteint en général jusqu’à 50 % de la tasación; le bien doit être libre de toute charge, et l’utilisation du capital doit se faire en Espagne et être justifiée.
Ce que contient le guide:
- Prêt · jusqu’à 50 % de la tasación
- Condition · bien existant libre de toute charge
- Utilisation des fonds · justifiée, dans le prochain bien en Espagne
- Établissements qui accordent ce prêt · au moins 2 sur 15–20 sollicités (Perini-Marktcheck, état au 08.10.2026)
Ouvrir directement le PDF — sans formulaire (Nederlands · Français) · Hypothéquer un bien existant et acheter à nouveau — Espagne (PDF)
Tous les ordres de grandeur sont des repères issus de notre pratique de courtage, ni un engagement ni une condition garantie. La faisabilité d’un dossier se décide sur le bien, l’expertise et la solvabilité — selon la solvabilité, au cas par cas, sans droit acquis.
Comment fonctionne la structure — et de quoi faut-il la distinguer?
Une nouvelle hypothèque est inscrite sur le bien libre de charges, et le capital libéré est utilisé en Espagne de manière justifiée. Il faut la distinguer du capital privado, rapidement disponible et cher.
Puis-je hypothéquer un bien déjà entièrement payé en Espagne? Oui, vous pouvez hypothéquer un bien payé en Espagne s’il est libre de toute charge — une hypothèque jusqu’à 50 pour cent de la tasación est alors inscrite et le capital est disponible pour le prochain achat.
Cette voie vaut la peine parce que l’alternative coûte cher: qui vend pour pouvoir acheter paie l’impôt et la commission et renonce à la plus-value future. Deux restrictions sont importantes.
Premièrement, l’utilisation doit se faire en Espagne et être justifiée; les fonds ne doivent pas quitter le pays. Deuxièmement, l’offre est mince: sur 30+ établissements sollicités, deux accordent un prêt sur un bien existant libre de charges, et depuis 2007 de nombreuses banques se sont retirées de ce marché.
Hypothéquer sa maison pour emprunter ou crédit à la consommation — quelle différence? Ce que l’on vous propose au guichet à la place est souvent un crédit à la consommation à de tout autres conditions. Cette différence doit être vérifiée avant la signature. Le montant dépend lui aussi de la tasación, et non du prix d’achat initial de votre bien.
La solution: Une nouvelle hypothèque est inscrite sur le bien libre de charges; le capital libéré est utilisé en Espagne de manière justifiée. Le bien reste votre propriété. Distinction: À ne pas confondre avec le capital privado: le capital privé est rapidement disponible et cher. Ici, il s’agit d’une banque — avec des conditions bancaires, un examen bancaire et le rythme qui va avec. Nous intermédions la voie privée à partir de 500.000 €, lorsque la voie bancaire est exclue.
Conçu pour: également les donations à l’intérieur de l’Espagne.
Pas conçu pour: le refinancement d’une hypothèque espagnole en cours — c’est une autre opération.
Combien peut-on emprunter sur le bien? En général jusqu’à 50 % de la tasación (expertise de la banque), et non le taux habituel à l’achat — car pour un bien existant, aucun prix d’achat ne confirme la valeur.
Que doit réunir le bien existant? Être libre de toute charge — ou le capital restant dû est soldé avec le nouveau financement — et l’utilisation du capital doit se faire en Espagne et être justifiée.
Hypothéquer un bien sans le vendre: quels inconvénients?
Qui veut vendre un bien en Espagne ne le fait souvent pas par lassitude, mais parce que le capital est nécessaire et qu’il est immobilisé dans la pierre. Le prêt hypothécaire est la voie qui sépare les deux: le capital maintenant, le bien reste.
Qui souhaite hypothéquer un bien payé pour libérer du nouveau capital profite, en cas de succès, d’un processus rapide sans nouvelle procédure d’achat. Les inconvénients d’hypothéquer un bien font tout autant partie du calcul: de nouveaux frais de notaire, de registre foncier (Grundbuch) et d’expert apparaissent, et le bien devient saisissable en cas de retard de paiement — exactement comme pour toute autre hypothèque.
Quelle banque espagnole prête sur un bien entièrement payé? Le marché hypothécaire espagnol est taillé pour l’achat. La hipoteca classique finance une opération: contrat de vente, prix, expertise, versement au vendeur. Tout y est standardisé — et l’octroi de crédit est largement automatisé.
Une libération de capital sur un bien qui vous appartient déjà n’entre pas dans ce cadre. Quelqu’un devrait l’examiner manuellement — et l’agence n’a pas de mandat pour cela. Pour les résidents, c’est déjà l’exception. Pour les non-résidents, s’ajoute le fait qu’une partie des banques la refuse par principe, parce qu’une saisie à l’étranger serait difficile.
À quel point le marché est étroit, la concurrence le dit elle-même. Un courtier espagnol écrit publiquement que le remortgaging en Espagne n’est proposé que par une seule banque, que les banques ne proposent actuellement pas de refinancement aux non-résidents et qu’un prêt sur un bien n’est envisageable que s’il est libre de toute charge — et que les fonds ne doivent pas quitter l’Espagne, parce que les banques contrôlent leur utilisation (consulté le 14.07.2026). Depuis 2007, de nombreuses banques se sont entièrement retirées du refinancement.
Le non que vous recevez est donc le plus souvent une affirmation sur l’établissement — pas sur votre dossier.
Que doit réunir votre bien existant?
Votre bien doit être libre de toute charge ou le capital restant dû est soldé dans la foulée, l’emplacement doit être vendable, l’utilisation en Espagne documentée, et votre capacité financière doit supporter deux financements.
- Libre de charges — ou le capital restant dû est soldé (bien): Les 50 pour cent se calculent sur le bien non grevé. Un faible capital restant dû n’est pas un obstacle: il est soldé dans le cadre du nouveau financement — il réduit seulement le capital libéré.
- Vendabilité (emplacement): Une banque qui devrait réaliser le bien en cas de défaut veut trouver des acheteurs. Les marchés liquides et recherchés à l’international portent la structure; sur les marchés étroits, elle échoue précisément ici.
- Utilisation justifiée (objet): Le capital est lié à un bien en Espagne — achat, rénovation ou construction neuve, documenté; les fonds ne doivent pas quitter le pays. Une utilisation libre ne fait pas partie de cette structure.
- Deux prêts, pas un seul (solvabilité): Au final, vous remboursez deux financements. La capacité financière doit supporter les deux — y compris une année où l’un des biens reste vide.
- La situation de propriété est claire: Plusieurs propriétaires, une indivision successorale ou une extension non inscrite retardent ou empêchent l’inscription de la nouvelle hypothèque.
- Registro et Catastro concordent: Une extension non inscrite réduit la partie évaluable du bien — et donc le prêt, bien que la surface existe.
- IBI, charges de copropriété et fournisseurs sont à jour: Les impayés envers la copropriété grèvent le bien et apparaissent au plus tard chez l’expert.
- Ce qu’on vous propose d’autre — et ce que c’est: Si vous faites des recherches sur ce sujet, vous tombez vite sur des prestataires qui vous promettent de l’argent contre votre bien en 72 heures. C’est du capital privado — du capital privé. C’est rapide, c’est disponible, et cela coûte un multiple. Pour un financement relais à court terme, cela peut être le bon choix — nous intermédions des prêteurs privés à partir de 500.000 €, lorsque la voie bancaire est exclue.
Ce que nous décrivons ici est autre chose: une banque, avec des conditions bancaires, un examen bancaire et le rythme qui va avec. La différence ne se voit pas le jour du versement. Elle se voit sur la durée.
Risque de concentration. Au final, deux biens dépendent du même marché — et tous deux sont grevés. Le bien existant n’est plus libre. Vous renoncez sciemment à la colonne vertébrale sans dettes. C’est une décision, pas une formalité. Ce n’est pas un engagement. Tous les ordres de grandeur sont des repères issus de notre pratique de courtage, ni un engagement ni une condition garantie. La faisabilité d’un dossier se décide sur le bien, l’expertise et la solvabilité — selon la solvabilité, au cas par cas, sans droit acquis.
Hypothéquer un bien en Espagne: quel déroulement, quel calendrier jusqu’au versement?
L’ensemble de la procédure dure, avec un dossier complet, entre trois jours et quatre semaines jusqu’à l’accord. Ce qui l’allonge, c’est rarement la banque: documents étrangers, justificatifs de l’origine des fonds, revenus en devises étrangères, activité indépendante et documents manquants sur le bien sont les retards que nous voyons régulièrement.
| Étape | Ce qui se passe | Durée réaliste |
|---|---|---|
| 1 · Déclaration financière et première évaluation | délimiter le cadre à partir de la tasación et des revenus | 2 à 5 jours |
| 2 · Vérifier l’absence de charges | Nota Simple, comparaison avec le Catastro, charges de copropriété | 3 à 10 jours |
| 3 · Demande auprès d’au moins 2 des 15 à 20 établissements | uniquement les banques qui prêtent sur des biens existants libres de charges pour les non-résidents | en parallèle, pas l’un après l’autre |
| 4 · Commander la tasación | elle fixe le cadre, et non votre prix d’achat d’alors | 5 à 10 jours ouvrables |
| 5 · Présenter la justification de l’utilisation | descriptif du bien, réservation ou avant-contrat du nouvel achat | en parallèle à l’expertise |
| 6 · Accord | cadre, période de taux fixe et modalités de versement sont arrêtés | jusqu’à 10 jours avec un dossier complet |
| 7 · FEIN chez le notaire | l’offre contraignante doit être disponible | au moins 10 jours avant la signature de l’acte |
| 8 · Deux rendez-vous chez le notaire | information avec procès-verbal préalable, puis l’acte d’hypothèque | au moins 11 jours après l’accord |
| 9 · Inscription au Registro | ce n’est qu’alors que l’hypothèque est valablement constituée | quelques jours à quelques semaines |
| 10 · Versement et utilisation des fonds | la banque contrôle que le capital reste en Espagne | avec l’inscription ou juste après |
Pourquoi ces dossiers échouent-ils lorsque vous hypothéquez un bien payé?
Une extension non inscrite: Véranda ajoutée, sous-sol aménagé, terrasse surélevée: ce qui ne figure pas au Registro ne compte pas pour l’expertise — bien que ce soit construit et payé.
Charges de copropriété impayées ou arriérés d’IBI: Ils grèvent le bien et apparaissent chez l’expert ou au plus tard chez le notaire.
La fenêtre après l’achat d’un logement neuf est manquée: Qui attend trop longtemps après le paiement complet n’est plus un acheteur qui finance, mais le propriétaire d’un bien payé: en général alors jusqu’à 50 % de la tasación au lieu de jusqu’à 70 %, avec une utilisation affectée.
Villa neuve à Son Gual: prêt élevé grâce à une solvabilité solide
Financée sur deux biens espagnols — le bien existant reste dans le patrimoine familial
Une famille d’entrepreneurs de Bavière possède une villa libre de charges à Santa Ponsa. Elle souhaite acquérir une villa neuve à Son Gual comme futur lieu de vie principal. Le portefeuille de titres et les participations dans l’entreprise doivent rester intacts.
Villa existante Santa Ponsa · tasación — montant: 5.000.000 €; remarque: libre de charges. Villa neuve Son Gual · prix d’achat — montant: 4.200.000 €; remarque: Frais d’acquisition (environ 12 %) — montant: 504.000 €; remarque: Investissement total — montant: 4.704.000 €; remarque: Financement du neuf (70 % du prix d’achat) — montant: 2.940.000 €; remarque: garanti sur la nouvelle villa. Besoin restant (apport + frais) — montant: 1.764.000 €; remarque: Prêt sur la villa existante — montant: 1.764.000 €; remarque: = 35,3 % de la tasación.
50 % auraient été possibles — soit 2.500.000 €. On ne tire que ce dont l’achat a besoin. La marge reste disponible pour plus tard.
Et l’autre côté: financement total 4.704.000 €, garanti sur les deux biens. La villa jusqu’ici libre de charges sert de garantie après le prêt — c’est le prix à payer pour ne pas devoir la vendre.
Remarque: Cet exemple de calcul repose sur des configurations de financement typiques issues de la pratique. Tous les montants, personnes et données des biens ont été anonymisés ou présentés à titre d’exemple. Il ne s’agit pas d’un témoignage. Chaque financement est examiné individuellement en fonction de la solvabilité personnelle, de la tasación du bien et des exigences de la banque concernée.
Région: Prêt immobilier Majorque
Un cas calculé de bout en bout — calcul modèle: hypothéquer un bien sur la Costa Blanca et acheter à nouveau
Hypothèses, toutes fixées par nous: un appartement existant libre de charges sur la Costa Blanca (Comunitat Valenciana) avec une tasación de 600.000 €. Un deuxième appartement existant dans la même région est acheté pour 260.000 €. Durée 20 ans. Ni engagement, ni offre — un calcul qui montre ce que permet le cadre et ce dont l’achat a besoin.
| Poste | Montant | Origine du chiffre |
|---|---|---|
| Cadre de prêt 50 % de la tasación | 300.000 € | cas normal de cette structure pour les non-résidents |
| Frais d’acquisition au total | 29.400 € | 11,3 % — dans la fourchette de 10 à 13 % |
| Effectivement tiré sur le bien existant | 289.400 € | 48,2 % de la tasación — on tire ce dont l’achat a besoin |
| Besoin d’apport en liquidités | 0 € | le bien existant n’est ni vendu ni entamé |
| Endettement total | 289.400 € | garanti sur le bien existant jusqu’ici libre de charges |
Hypothéquer un bien existant en Espagne: que prenons-nous en charge — et combien coûtons-nous?
Examen préalable avant la signature. Nous vous disons avant l’avant-contrat si la structure tient — et non après le versement de l’acompte.
- Sélection de banques plutôt que visite en agence. Nous travaillons avec 15 à 20 établissements et en sollicitons au moins 2 par dossier: grandes banques espagnoles, cajas régionales, spécialistes des non-résidents et banques internationales. Compte celui qui accorde la structure, pas celui qui la juge envisageable (Perini-Marktcheck, état au 08.10.2026).
- Documents au format bancaire. Nous les trions, les faisons traduire et les déposons — le traitement dure, avec un dossier complet, de 3 jours à 4 semaines.
- Vérification du contrat. Le contrat d’arras et l’échéancier de paiement sont vérifiés avant qu’ils ne vous engagent.
- Accompagnement jusqu’au notaire. Deux rendez-vous, dix jours de délai FEIN, inscription au registre — le bon ordre, c’est la moitié du travail.
Nos honoraires s’élèvent à 1 % du montant de prêt effectivement obtenu par notre intermédiaire — et non du prix d’achat —, ne sont dus qu’en cas de succès et ne sont pas soumis à l’IVA. Si aucun financement n’aboutit, vous ne payez rien: pas de paiement anticipé, pas de frais de dossier. Si le prêt est plus petit que prévu, les honoraires le sont aussi.
Hypothéquer un bien existant et acheter à nouveau — Espagne — le guide en PDF
Comment la structure est construite, ce qui la fait échouer, quels documents la banque veut voir et dans quel ordre procéder. Gratuit, par e-mail, sans frais préalables.
Hypothéquer un bien sans le vendre: ainsi le bien existant est conservé: Le prêt sépare besoin de capital et vente: une nouvelle hypothèque est inscrite sur le bien libre de charges, le bien reste votre propriété. Qui vend paie l’impôt et la commission et renonce à la plus-value future. Le capital libéré doit être utilisé en Espagne et cette utilisation doit être justifiée.
Inconvénients lorsque vous hypothéquez un bien: intérêts et risque de concentration: Les inconvénients sont les intérêts courants et un risque de concentration, car les deux biens dépendent du même marché. De nouveaux frais de notaire, de registre foncier et d’expert apparaissent, et le bien devient saisissable en cas de retard de paiement, comme pour toute autre hypothèque.
Questions fréquentes
J’ai un bien entièrement payé en Espagne et je veux l’hypothéquer pour en acheter un deuxième. Est-ce possible en tant que non-résident, et qui accorde ce type de prêt sur un bien existant?
Oui, c’est possible — mais auprès d’au moins deux des 15 à 20 établissements sollicités, et seulement à des conditions claires: le bien doit être libre de toute charge (ou le capital restant dû est soldé avec le nouveau financement), le prêt atteint en général jusqu’à 50 % de la tasación, et l’utilisation du capital doit se faire en Espagne et être justifiée — le plus souvent l’achat d’un autre bien.
Le marché hypothécaire espagnol est taillé pour l’achat; libérer du capital sur un bien existant reste l’exception, et pour les non-résidents s’ajoute le refus de certaines banques en raison de la difficulté d’une saisie à l’étranger.
Ma banque espagnole dit que ce n’est pas possible. Est-ce vrai?
Pour cette banque, c’est probablement vrai. La plupart des banques ne financent que des achats et refusent de libérer du capital pour les non-résidents. C’est une affirmation sur l’établissement, pas sur le marché.
Pourquoi 50 % et pas 70 % comme à l’achat?
Parce qu’à l’achat, un prix confirme la valeur — quelqu’un est en train de le payer. Pour un bien existant, il n’y a que l’expertise. La décote de sécurité est donc plus importante.
Mon bien est remboursé à 80 %. Est-ce suffisant?
En général oui. Règle empirique approximative pour ce type de prêt: si moins d’environ 70–80 % de l’hypothèque initiale a été remboursé, une demande n’est que rarement acceptée — votre cas se situe donc dans la zone viable. Le capital restant dû est soldé dans le cadre du nouveau financement; les 50 pour cent se calculent alors sur le bien non grevé. Plus le capital restant dû est faible, plus il reste de capital libéré.
Le bien de mes parents peut-il aussi être hypothéqué?
Oui. Le bien d’un tiers peut être hypothéqué. Le prêt est alors contracté par le propriétaire lui-même — il figure au registre foncier et répond avec son bien pour sa part. En pratique, cela donne le plus souvent plusieurs prêts distincts. Et quiconque figure comme emprunteur dans un prêt doit être inscrit au registre foncier du bien correspondant pour au moins 10 pour cent.
Y a-t-il un montant minimum — et combien de temps cela prend-il?
Le prêt hypothécaire sur le bien existant devrait s’élever à au moins 300.000 euros environ. La demande prend, selon le dossier, de quelques jours à plusieurs semaines. Et ici aussi, la règle d’âge s’applique: remboursé avant 75 ans — avec deux emprunteurs, c’est l’âge du plus jeune qui compte.
Dois-je vendre mon bien existant?
C’est justement là tout l’intérêt: non. La voie habituelle — vendre pour pouvoir acheter — coûte l’impôt, la commission et la plus-value que vous auriez encore réalisée. Le prêt hypothécaire laisse le bien existant là où il est.
Hypothéquer une maison payée: quels inconvénients et quels frais?
Les inconvénients sont les intérêts courants et un risque de concentration, car les deux biens dépendent du même marché. S’y ajoutent de nouveaux frais de notaire, de registre foncier et d’expert.
Au moins deux banques disent oui ici. Les autres non.
Envoyez-nous les données clés du bien existant et du bien envisagé. Nous vous disons si la chaîne tient — avant que vous ne déposiez une demande où que ce soit.
Voir aussi: hypothéquer un bien libre de charges et investir le capital dans un autre pays européen · Prêt sur un bien aux Baléares · Construction neuve par tranches · les trois structures
Pages associées
Simulateur de financement
Mensualité, prêt et frais d’acquisition par région immédiatement; coût total et apport nécessaire par e-mail.
nous intermédions des prêteurs privés à partir de 500.000 €
Prêteur privé en Espagne: capital privado, lorsqu’aucune banque n’accorde le prêt. Nous intermédions à partir de 500.000 € — après examen de la voie bancaire, pas à sa place.
Prêt immobilier Majorque
Acheter un appartement ou une maison à Majorque: Palma, Andratx, Santa Ponsa, Alcúdia. Financement immobilier à Majorque pour non-résidents jusqu’à 70 %.
Prêt complémentaire sur le bien allemand: comment complète-t-il l’hypothèque espagnole?
Si un financement y court encore, le nouveau prêt s’ajoute en rang inférieur; la charge existante et le nouveau prêt doivent ensemble rester dans la limite.
Hypothéquer un bien à Majorque: 6 M€ pour un achat supplémentaire
Exemple de calcul: villa d’une valeur de 12 M€, prêt à 50 %, intérêts seuls.
Crédit pour le bien à l’étranger: comment le bien allemand finance-t-il l’achat?
Crédit pour le bien à l’étranger: hypothéquer le bien allemand jusqu’à 80 % de la valeur de prêt (Beleihungswert) et se présenter en Espagne comme acheteur au comptant — § 34i GewO.
Viager ou hypothèque sur son bien
La comparaison complète: vente partielle, rente viagère, prêt hypothécaire.
Un bien en garantie d’un crédit: l’argent peut-il aller dans un autre pays européen?
En règle générale, jusqu’à 50 pour cent de la tasación sont possibles — et non le taux applicable à l’achat, car pour un bien existant aucun prix d’achat ne confirme la valeur.
Appels de fonds pour un logement neuf en Espagne: quelle banque les paie pendant la construction?
Appels de fonds pour un logement neuf en Espagne: la banque standard ne paie qu’à la réception. L’un des 30+ établissements sollicités paie chaque tranche au promoteur.
Crédit lombard sur l’immobilier
Comment fonctionne le crédit adossé à un portefeuille de titres.
Limite d’âge pour l’hypothèque
Pourquoi un non se transforme souvent en oui lorsqu’un deuxième emprunteur plus jeune est inscrit au registre foncier (part minimale 10 %).
Contenu sous la responsabilité de Siegfried Perini — représentant de la marque sur place depuis 2019, actif dans l’immobilier depuis 1992, inscrit au registre des intermédiaires (§ 11a GewO) en tant que personne participant directement au courtage et au conseil. Interlocuteur des acheteurs germanophones en Espagne et au Portugal. Courtage par Olga Nikushkina, intermédiaire en crédit immobilier selon le § 34i GewO; au Portugal via un intermédiaire agréé sur place.