Immobilier au Portugal pour Belges, Français et Suisses: acheter une maison ou un appartement, de l’achat au NIF, frais et financement en tant que non-résident
Le Portugal finance les non-résidents plus généreusement que l’Espagne: jusqu’à 80% au lieu d’environ 70%. En contrepartie, depuis le 25 mai 2026, un droit de mutation fixe de 7,5% s’applique — dès le premier euro, sans l’ancien barème progressif. Cette page présente l’ensemble du parcours: NIF, CPCV, escritura et ce qu’il reste au bout du compte.
Comment se déroule l’achat d’une maison au Portugal?
L’achat d’une maison au Portugal passe par deux documents: le CPCV, le compromis de vente engageant avec acompte, et l’escritura, l’acte notarié. Entre les deux s’écoulent généralement deux à six mois. Le prêt immobilier doit être accordé avant le CPCV, pas après. Sans numéro fiscal portugais (NIF), le parcours ne peut pas commencer.
Acheter une maison au Portugal en tant que non-résident: quelles quatre questions reviennent toujours?
En tant que Français, Belge ou Suisse, vous pouvez acheter sans restriction; une banque portugaise finance généralement jusqu’à 80% et les frais annexes d’environ 10% sont payés sur votre apport personnel.
- Puis-je acheter en tant que Français, Belge ou Suisse — et de quoi ai-je besoin? Oui, sans restriction. Il vous faut un numéro fiscal portugais (NIF) et généralement un compte bancaire local. Faites accorder le prêt immobilier avant le CPCV (acompte généralement de 10–30%); entre le CPCV et l’escritura s’écoulent deux à six mois.
- Combien une banque portugaise finance-t-elle? Généralement jusqu’à 80% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise — plus généreux que les quelque 70% en Espagne. Les 20% restants plus environ 10% de frais annexes proviennent de votre apport personnel; la banque décide dans un délai de trois jours à quatre semaines pour un dossier complet.
- Combien coûte l’achat en plus du prix? IMT fixe de 7,5% pour les non-résidents depuis le 25 mai 2026 (pour 250 000 €: 18 750 €), droit de timbre de 0,8% sur l’achat et séparément sur le prêt immobilier, notaire, Registo Predial et avocat — au total environ 10%, non finançables.
- Qui organise le financement? Perini Finance & Property — depuis 2019, §34i GewO, au Portugal via un intermédiaire agréé sur place; pour chaque dossier, nous sollicitons au moins 2 banques parmi 15 à 20. Deuxième voie: mettre en garantie un bien entièrement remboursé en Allemagne. Ces pages sont en français; l’entretien se déroule en allemand, anglais, français, espagnol ou russe.
Acheter une maison au Portugal: quelles six étapes suivre dans le bon ordre?
Vous demandez d’abord le NIF et ouvrez un compte bancaire, fixez votre budget, signez le CPCV, faites expertiser le bien par la banque pour l’offre de prêt et concluez par l’escritura.
1. Demander le NIF. Le numéro fiscal portugais, à demander auprès de l’Autoridade Tributária ou via un mandataire. Sans NIF, pas de compte bancaire ni de contrat. 2. Ouvrir un compte bancaire. Les banques portugaises exigent généralement un compte local avant d’ouvrir un dossier de prêt immobilier.
3. Fixer le budget. Prix d’achat plus environ 10% de frais annexes. Seul le prix d’achat est finançable; les frais sont payés sur votre apport personnel. 4. CPCV. Le compromis de vente engageant avec acompte — généralement 10 à 30% du prix d’achat. À partir de là, se rétracter coûte cher.
5. Expertise et offre de prêt. La banque fait elle-même expertiser le bien et finance la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise. Comptez trois jours à quatre semaines pour un dossier complet, généralement moins de 10 jours. 6. Escritura. L’acte notarié, suivi de l’inscription au Registo Predial. Entre le CPCV et l’escritura s’écoulent généralement deux à six mois.
Du premier contact à l’escritura, comptez trois à six mois, y compris la demande de NIF et la recherche elle-même. Signer le CPCV avant que la banque ait vu le dossier, c’est prendre le plus grand risque de tout le parcours.
Acheter une maison au Portugal: combien coûte l’achat en plus du prix?
En plus du prix d’achat s’ajoutent le droit de mutation IMT de 7,5% fixe pour les non-résidents depuis le 25 mai 2026 et le droit de timbre (Imposto do Selo) de 0,8% sur l’achat; le droit de timbre sur le prêt immobilier lui-même est à la charge de l’emprunteur.
IMT 7,5% fixe (droit de mutation): Depuis le 25 mai 2026, les non-résidents sont soumis à un taux unique fixe de 7,5% dès le premier euro, dans tout le pays — y compris à Madère et aux Açores.
Imposto do Selo 0,8% (droit de timbre): Sur l’achat. S’y ajoute un droit de timbre sur le prêt immobilier lui-même, qui au Portugal est à la charge de l’emprunteur — contrairement à l’Espagne, où c’est la banque qui le paie.
Prix d’achat de 250 000 € (exemple de calcul): 250 000 € × 7,5% = 18 750 € d’IMT, plus 2 000 € de droit de timbre = 20 750 €. Avec l’ancien barème pour les « autres logements », le montant était de 9 042 € — une différence de 11 708 €.
Notaire, registre, avocat (autres frais): Avec l’IMT et le droit de timbre, vous arrivez à environ 10% du prix d’achat. Ces frais ne sont pas finançables.
Au-delà de 1 150 853 €, un taux fixe de 7,5% s’appliquait déjà sous l’ancien régime — la réforme n’y change rien sur le plan du calcul. Les plus touchées sont les tranches de prix intermédiaires, précisément celles où se situent la plupart des acheteurs étrangers.
Prêt immobilier pour non-résidents au Portugal: comment fonctionne le financement jusqu’à 80%?
Les banques portugaises disposant d’un programme pour non-résidents — Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander Portugal et Novobanco sont les plus connues — financent généralement jusqu’à 80% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise. C’est la quotité de financement la plus élevée pour les non-résidents en Europe du Sud et la principale raison pour laquelle les acheteurs disposant d’un apport personnel limité se tournent vers le Portugal.
Pour les taux, les durées et un exemple de calcul mensuel: voir calculer un prêt immobilier au Portugal. Si vous hésitez encore entre les deux pays, la page sœur consacrée à l’Espagne vous aidera: le processus d’achat en Espagne, du numéro NIE à l’escritura — les mêmes questions, d’autres chiffres.
Une deuxième voie: comment aident des capitaux issus d’un bien entièrement remboursé?
Les indépendants aux revenus variables, les acheteurs proches de la limite d’âge et les personnes dont les revenus proviennent de l’extérieur de la zone euro n’obtiennent pas toujours le montant souhaité. Dans ces cas, mettre en garantie un bien déjà remboursé ou en grande partie remboursé — par exemple en Allemagne — peut constituer une alternative, sans qu’une banque portugaise ait à évaluer le bien.
La checklist pour votre demande de prêt immobilier au Portugal: Quels documents la banque portugaise veut voir, dans quel ordre, et ce qui fait échouer une demande. Gratuite, par e-mail, sans frais préalables. La checklist elle-même est disponible en anglais ou en allemand — l’e-mail de confirmation suit dans la même langue.
Mobiliser la valeur nette de votre bien pour une résidence secondaire: des capitaux issus d’un bien entièrement remboursé: Vous mobilisez la valeur nette de votre bien en mettant en garantie un bien entièrement remboursé en Allemagne. C’est la deuxième voie, à côté du financement par une banque portugaise.
Prêt immobilier sur un bien entièrement remboursé: une deuxième voie vers le Portugal: Un prêt immobilier garanti par un bien entièrement remboursé en Allemagne est une deuxième voie vers le Portugal, à côté du financement par une banque portugaise. Cette banque finance les non-résidents jusqu’à 80% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise. Les 20% restants plus environ 10% de frais annexes proviennent de votre apport personnel.
Questions fréquentes
Acheter une maison ou un appartement au Portugal — lequel est le plus simple à financer?
Qui souhaite acheter une maison au Portugal se heurte à un marché de comparaison plus restreint que pour l’achat d’un appartement: les maisons individuelles se trouvent le plus souvent en dehors des centres-villes, avec de plus grandes différences de taille de terrain et d’état. L’expertise y est plus prudente que pour un appartement à Lisbonne ou à Porto, où de nombreux biens comparables se vendent au même endroit. Cela ne change rien aux possibilités de financement pour les non-résidents, mais bien à l’écart entre le prix demandé et la valeur estimée, dont vous devez tenir compte.
Quelle région du Portugal me correspond?
Algarve: segment haut de gamme et location saisonnière, le plus grand nombre d’heures d’ensoleillement. Madère: un climat doux toute l’année, un marché plus petit et plus stable. Porto et le continent: une vie quotidienne urbaine et animée, une autre structure de prix que dans les zones côtières. Détails sur les pages consacrées à chaque région.
En quoi le processus d’achat au Portugal diffère-t-il de celui en Espagne?
Le compromis de vente (CPCV) est plus engageant que les « arras » espagnoles; l’IMT (droit de mutation) doit être payé avant l’acte notarié et non après, et un guichet unique de l’administration (Casa Pronta) peut regrouper l’acte notarié, le traitement fiscal et l’inscription au registre foncier. Processus complet.
Le CPCV engage davantage, car la partie lésée peut obtenir l’exécution forcée en justice et pas seulement réclamer de l’argent.
Existe-t-il un intermédiaire germanophone pour un prêt immobilier au Portugal?
Oui. Perini conseille en allemand et accompagne le financement jusqu’à la signature notariée; le prêt immobilier est demandé au Portugal via un intermédiaire en crédit agréé sur place. Les honoraires s’élèvent à 1 % du montant du prêt obtenu, uniquement en cas de succès.
Intermédiaire germanophone pour le Portugal: qui assure l’intermédiation du financement?
En tant qu’intermédiaire en prêts immobiliers, nous vous conseillons entièrement en allemand; Siegfried Perini examine avec vous la quotité de financement, les documents nécessaires et la banque portugaise adaptée. La demande de prêt est déposée sur place via un intermédiaire en crédit agréé au Portugal. Les honoraires s’élèvent à 1 % du montant du prêt obtenu et ne sont dus qu’en cas de succès.
Puis-je acheter une maison au Portugal en tant que Français, Belge ou Suisse?
Oui, sans restriction. Vous avez toutefois besoin d’un numéro fiscal portugais (NIF); sans NIF, vous ne pouvez ni ouvrir de compte bancaire, ni signer de contrat, ni payer d’impôts. Si vous résidez hors de l’UE, un représentant fiscal au Portugal est en outre obligatoire — ce n’est pas le cas pour les citoyens de l’UE.
Combien une banque portugaise finance-t-elle pour les non-résidents?
Généralement jusqu’à 80% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise — plus généreux que les quelque 70% habituels en Espagne. Les 20% restants plus environ 10% de frais annexes proviennent de votre apport personnel.
Combien de droit de mutation (IMT) dois-je payer au Portugal?
Pour les non-résidents, un taux fixe de 7,5% s’applique depuis le 25 mai 2026 dès le premier euro, dans tout le Portugal, y compris Madère et les Açores. L’ancien barème progressif pour les « autres logements » ne s’applique plus à ce groupe. Si vous devenez résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l’achat, vous pouvez demander le remboursement de la différence — dans les six mois suivant le début de la résidence.
Quelle est la différence entre le CPCV et l’escritura?
Le CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) est le compromis de vente engageant avec acompte. L’escritura est l’acte notarié définitif. Entre les deux s’écoulent généralement deux à six mois. Veillez à ce que le prêt immobilier soit accordé avant le CPCV, pas après.
Quels frais s’ajoutent au prix d’achat?
IMT 7,5%, droit de timbre (Imposto do Selo) 0,8% sur l’achat, notaire, inscription au Registo Predial et généralement un avocat. Au total, vous arrivez à environ 10% du prix d’achat. Attention: contrairement à l’Espagne, au Portugal c’est l’emprunteur qui paie le droit de timbre sur le prêt immobilier, et non la banque.
Le Portugal est-il moins cher que l’Espagne?
Plus forcément. Le financement est plus généreux (80% contre 70%), mais l’IMT fixe de 7,5% pour les non-résidents dépasse le taux espagnol de Madrid (6%) et de l’Andalousie (7%) et reste inférieur à celui de la Comunitat Valenciana (9–11%). Le pays le plus avantageux dépend du prix d’achat, de la région et de l’apport personnel.
Acheteur belge, suisse ou luxembourgeois: comment financer une maison au Portugal?
Comme non-résident, auprès d’une banque portugaise: jusqu’à 80 % de la valeur la plus basse entre prix d’achat et expertise. Vous avez besoin d’un NIF; le droit de mutation (IMT) de 7,5 % et les autres frais s’ajoutent au prix. Des revenus en francs suisses sont possibles, mais toutes les banques ne financent pas sur cette base — nous sollicitons celles qui le font.
Conseil en financement sans engagement
Nous comparons les banques portugaises pour votre situation concrète — personnellement, sans engagement préalable.
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Contenu sous la responsabilité de Siegfried Perini — représentant de la marque sur place depuis 2019, actif dans l’immobilier depuis 1992, inscrit au registre des intermédiaires (§ 11a GewO) en tant que personne participant directement au courtage et au conseil. Interlocuteur des acheteurs germanophones en Espagne et au Portugal. Courtage par Olga Nikushkina, intermédiaire en crédit immobilier selon le § 34i GewO; au Portugal via un intermédiaire agréé sur place.