IMT 7,5% vast
Sinds 25 mei 2026 geldt voor niet-ingezetenen één vast tarief van 7,5% vanaf de eerste euro, landelijk — ook op Madeira en de Azoren.
§34i GewO · advies in het Nederlands mogelijk
Huis kopen in Portugal — het koopproces, de kosten en de financiering
Portugal financiert niet-ingezetenen royaler dan Spanje: tot 80% in plaats van circa 70%. Daar staat sinds 25 mei 2026 een vaste overdrachtsbelasting van 7,5% tegenover — vanaf de eerste euro, zonder de oude staffel. Op deze pagina staat het hele traject: NIF, CPCV, escritura en wat er onder de streep overblijft.
Hoe verloopt het kopen van een huis in Portugal?
Een huis kopen in Portugal gaat via twee documenten: het CPCV, het bindende voorlopige koopcontract met aanbetaling, en de escritura, de notariële akte. Daartussen zit doorgaans twee tot zes maanden. De hypotheek hoort vóór het CPCV goedgekeurd te zijn, niet erna. Portugese banken financieren niet-ingezetenen tot 80% van de laagste waarde van koopsom of taxatie — meer dan de circa 70% die in Spanje gebruikelijk is. Daar staat sinds 25 mei 2026 een vaste overdrachtsbelasting tegenover: IMT van 7,5% vanaf de eerste euro voor iedereen zonder Portugees fiscaal woonadres, landelijk en ook op Madeira en de Azoren. Tel daar 0,8% zegelrecht, notaris, Registo Predial en advocaat bij op en u komt op ongeveer 10% bijkomende kosten, volledig uit eigen middelen. Zonder Portugees fiscaal nummer (NIF) begint het traject niet.
Het koopproces
Een huis kopen in Portugal: zes stappen in de juiste volgorde
- NIF aanvragen. Het Portugese fiscale nummer, aan te vragen bij de Autoridade Tributária of via een gemachtigde. Zonder NIF geen bankrekening en geen contract.
- Bankrekening openen. Portugese banken verlangen doorgaans een lokale rekening voordat zij een hypotheekdossier openen.
- Budget vaststellen. Koopsom plus circa 10% bijkomende kosten. Alleen de koopsom is financierbaar; de kosten betaalt u uit eigen middelen.
- CPCV. Het bindende voorlopige koopcontract met aanbetaling — meestal 10 tot 30% van de koopsom. Vanaf hier is terugtrekken duur.
- Taxatie en hypotheekofferte. De bank taxeert zelf en financiert de laagste waarde van koopsom en taxatie. Reken op vier tot acht weken bij een compleet dossier.
- Escritura. De notariële akte, gevolgd door inschrijving in het Registo Predial. Tussen CPCV en escritura zit doorgaans twee tot zes maanden.
Reken vanaf het eerste contact tot de escritura op drie tot zes maanden, inclusief de NIF-aanvraag en het zoeken zelf. Wie het CPCV tekent voordat de bank het dossier heeft gezien, neemt het grootste risico van het hele traject.
KostenOverdrachtsbelasting Zegelrecht Rekenvoorbeeld Overige kosten
Huis kopen Portugal: wat kost het bovenop de koopsom?
Imposto do Selo 0,8%
Over de koop. Daarnaast is er zegelrecht over de hypotheek zelf, en dat draagt in Portugal de kredietnemer — anders dan in Spanje, waar de bank het betaalt.
250.000 € koopsom
250.000 € × 7,5% = 18.750 € IMT, plus 2.000 € zegelrecht = 20.750 €. Onder de oude staffel voor "overige woningen" was dat 9.042 € — een verschil van 11.708 €.
Notaris, register, advocaat
Samen met IMT en zegelrecht komt u op ongeveer 10% van de koopsom. Deze kosten zijn niet mee te financieren.
Boven 1.150.853 € gold ook onder de oude regeling al een vast tarief van 7,5% — daar verandert de hervorming rekenkundig niets. Het zwaarst getroffen zijn de middelste prijsklassen, precies waar de meeste buitenlandse kopers zich bevinden.
Financiering
Hypotheek voor niet-ingezetenen in Portugal: tot 80%
Portugese banken met een programma voor niet-ingezetenen — Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander Portugal en Novobanco zijn de bekendste — financieren doorgaans tot 80% van de laagste waarde van koopsom of taxatie. Dat is de hoogste belening voor niet-ingezetenen in Zuid-Europa en de belangrijkste reden waarom kopers met beperkt eigen vermogen naar Portugal kijken.
Voor rente, looptijden en een rekenvoorbeeld per maand: zie hypotheek Portugal berekenen. Twijfelt u nog tussen beide landen, dan helpt de zusterpagina voor Spanje: het koopproces in Spanje van NIE-nummer tot escritura — dezelfde vragen, andere getallen.
Als de Portugese bank niet meewerkt
Een tweede route: kapitaal uit een afbetaalde woning
Zelfstandigen met wisselend inkomen, kopers dicht bij de leeftijdsgrens en mensen met inkomen van buiten de eurozone krijgen niet altijd het gewenste bedrag toegewezen. In die gevallen kan het belenen van een reeds afbetaalde of grotendeels afbetaalde woning — bijvoorbeeld in Duitsland — een alternatief zijn, zonder dat een Portugese bank het object hoeft te beoordelen.
FAQ
Veelgestelde vragen over een huis kopen in Portugal
Mag ik als Nederlander of Belg een huis kopen in Portugal?
Ja, zonder beperkingen. U heeft wel een Portugees fiscaal nummer (NIF) nodig; zonder NIF kunt u geen bankrekening openen, geen contract tekenen en geen belasting betalen. Woont u buiten de EU, dan is bovendien een fiscaal vertegenwoordiger in Portugal verplicht — voor EU-burgers is dat niet zo.
Hoeveel financiert een Portugese bank aan niet-ingezetenen?
Doorgaans tot 80% van de laagste waarde van koopsom of taxatie — royaler dan de circa 70% die in Spanje gebruikelijk is. De resterende 20% plus ongeveer 10% bijkomende kosten komt uit eigen middelen.
Hoeveel overdrachtsbelasting (IMT) betaal ik in Portugal?
Voor niet-ingezetenen geldt sinds 25 mei 2026 een vast tarief van 7,5% vanaf de eerste euro, in heel Portugal inclusief Madeira en de Azoren. De oude progressieve staffel voor "overige woningen" is voor deze groep vervallen. Wordt u binnen twee jaar na de aankoop fiscaal inwoner van Portugal, dan kunt u het verschil op aanvraag terugvorderen — binnen zes maanden na aanvang van het inwonerschap.
Wat is het verschil tussen CPCV en escritura?
Het CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) is het bindende voorlopige koopcontract met aanbetaling. De escritura is de definitieve notariële akte. Daartussen zit doorgaans twee tot zes maanden. Zorg dat de hypotheek is goedgekeurd vóór het CPCV, niet erna.
Welke kosten komen er nog bij de koopsom?
IMT 7,5%, zegelrecht (Imposto do Selo) 0,8% over de koop, notaris, inschrijving in het Registo Predial en meestal een advocaat. Samen komt u op ongeveer 10% van de koopsom. Let op: anders dan in Spanje betaalt in Portugal de kredietnemer het zegelrecht over de hypotheek, niet de bank.
Is Portugal goedkoper dan Spanje?
Niet meer per definitie. De financiering is royaler (80% tegenover 70%), maar de vaste IMT van 7,5% voor niet-ingezetenen ligt boven het Spaanse tarief in Madrid (6%) en Andalusië (7%) en onder dat van de Comunitat Valenciana (9–11%). Welk land voordeliger uitpakt, hangt af van koopsom, regio en eigen inbreng.
Gratis checklist
De checklist voor uw hypotheekaanvraag in Portugal
Welke documenten de Portugese bank wil zien, in welke volgorde, en wat een aanvraag laat stranden. Gratis, per e-mail, zonder kosten vooraf. De checklist zelf is beschikbaar in het Engels of het Duits — de bevestigingsmail volgt in dezelfde taal.
Vrijblijvend financieringsadvies
Ik vergelijk Portugese banken voor uw concrete situatie — persoonlijk, zonder verplichtingen vooraf.
Situatie besprekenZie ook: hypotheek Portugal berekenen · huis kopen in Spanje · hypotheek in Spanje voor niet-ingezetenen