Huis kopen Spanje en vakantiewoning Spanje kopen: het koopproces, de kosten en de financiering
Een huis kopen in Spanje is voor Nederlanders en Belgen zonder beperkingen mogelijk. Wat de meeste kopers verrast, zijn niet de regels maar de volgorde: de bank beoordeelt het huis pas ná uw bod, en de bijkomende kosten van 10 tot 13% moet u volledig uit eigen middelen betalen. Op deze pagina staat het hele traject op een rij — van NIE-nummer tot notariële akte. Wie een afbetaalde woning heeft, vindt ook de tweede route: overwaarde huis opnemen.
Vakantiewoning Spanje kopen: Waar moet ik op letten als niet-ingezetene?
Een niet-ingezetene kan in Spanje zonder beperkingen een huis kopen, maar de volgorde is anders dan in Nederland: er is geen wettelijke bedenktijd en geen standaard financieringsvoorbehoud. Wie het contrato de arras tekent, zit vast en verliest bij terugtrekken de aanbetaling van doorgaans 10%. Regel daarom eerst het NIE-nummer en laat de haalbaarheid toetsen.
Huis kopen in Spanje als niet-ingezetene: vier antwoorden
Als Nederlander of Belg mag u zonder beperkingen kopen, maar u heeft een NIE-nummer nodig. Reken op 30–40% eigen inbreng plus 10–13% bijkomende kosten, die geen bank meefinanciert.
- Mag ik als Nederlander of Belg kopen — en wat heb ik nodig? Ja, zonder beperkingen. U heeft wel een NIE-nummer nodig: zonder NIE geen akte, geen bankrekening, geen belastingaangifte. Regel de financiering vóór het contrato de arras (10% aanbetaling), niet erna — er is geen bedenktijd en geen standaard financieringsvoorbehoud.
- Hoeveel eigen geld heb ik nodig? Spaanse banken financieren niet-ingezetenen tot 70% van de laagste waarde van koopsom en taxatie; reken op 30–40% eigen inbreng plus 10–13% bijkomende kosten, die geen bank meefinanciert. Bij 300.000 € al snel 120.000–130.000 € eigen middelen.
- Wat kost het bovenop de koopsom? Overdrachtsbelasting ITP per regio — Madrid 6%, Canarische Eilanden 6,5%, Andalusië 7%, Costa Blanca 9–11%, Balearen 8–13% — plus notaris 0,5–1%, register 0,3–0,5% en advocaat rond 1%. Bij nieuwbouw 10% IVA plus AJD in plaats van ITP.
- Wie regelt de financiering? Perini Finance & Property — sinds 2019, §34i GewO, Portugal via een ter plaatse toegelaten bemiddelaar; wij vragen 15 tot 20 banken aan. Tweede route: een afbetaalde woning in Duitsland belenen. Deze pagina's zijn in het Nederlands; het gesprek voeren wij in het Duits, Engels, Frans, Spaans of Russisch.
Huis kopen Spanje: zeven stappen in de juiste volgorde
De Spaanse aankoopprocedure verschilt op één belangrijk punt van de Nederlandse: er is geen wettelijke bedenktijd van drie dagen en geen standaard financieringsvoorbehoud. Wie tekent, zit vast. Daarom hoort de financiering vóór het voorlopige contract geregeld te zijn — niet erna.
- NIE-nummer aanvragen. Het fiscale identificatienummer voor buitenlanders. Zonder NIE geen akte, geen bankrekening, geen belastingaangifte. Vraag het zo vroeg mogelijk aan — zie NIE-nummer aanvragen: bij het consulaat of in Spanje.
- Budget vaststellen, niet schatten. Koopsom plus 10–13% bijkomende kosten, en daarvan is alleen de koopsom financierbaar. Laat de haalbaarheid toetsen voordat u gaat bezichtigen. 3. Reserva. Een korte reserveringsovereenkomst met een kleine aanbetaling waarmee de woning enkele weken van de markt gaat.
4. Juridische controle. Een advocaat controleert de nota simple uit het eigendomsregister: eigenaar, hypotheeklasten, beslagen, ingeschreven oppervlakte, bouwvergunningen. 5. Contrato de arras. Het voorlopige koopcontract, doorgaans met 10% aanbetaling.
Vanaf dit moment is terugtrekken duur: u verliest de aanbetaling, de verkoper betaalt bij terugtrekken het dubbele.
6. Taxatie en hypotheekofferte. De bank laat een eigen taxatie (tasación) uitvoeren en financiert de laagste waarde van koopsom en taxatie — niet de prijs die u met de verkoper bent overeengekomen.
7. Escritura bij de notaris. De koopakte wordt getekend, de koopsom betaald en de akte ingeschreven in het eigendomsregister. Vanaf dat moment bent u eigenaar.
Tussen het arras-contract en de escritura zit doorgaans één tot drie maanden. Die periode is krap wanneer de financiering pas dan begint — en dat is de meest voorkomende reden waarom een aankoop in Spanje alsnog misgaat.
Kosten huis kopen Spanje — wat komt er bovenop de koopsom?
De grootste post is de overdrachtsbelasting (ITP), en die verschilt sterk per regio. Bij nieuwbouw geldt geen ITP maar 10% btw (IVA) plus zegelrecht (AJD) over de koopakte.
- 6% (Madrid): Het laagste tarief van de grote regio's.
- 7% vast tarief (Andalusië · Costa del Sol): Málaga, Marbella en omgeving. Vast tarief zonder staffeling; de vermogensbelasting is er bovendien effectief op 0 gebracht.
- 9–11% (Comunitat Valenciana · Costa Blanca): 9% tot 1 miljoen € grondslag, daarboven 11% (Ley 5/2025, van kracht sinds 1 juni 2026). De populairste regio onder Nederlandse kopers.
- 8–13% gestaffeld (Balearen · Mallorca, Ibiza): 8% tot 400.000 €, oplopend tot 13% boven 2 miljoen €. Als tegenwicht geldt de hoogste vrijstelling voor vermogensbelasting: 3 miljoen € per persoon.
- 6,5% · nieuwbouw 7% IGIC (Canarische Eilanden): Bij bestaande bouw geldt wel degelijk ITP, namelijk 6,5%. Bij nieuwbouw komt in plaats van 10% btw de IGIC van 7% plus 1% zegelrecht.
- Notaris, register, advocaat (Overige kosten): Notaris 0,5–1%, inschrijving in het eigendomsregister 0,3–0,5%, advocaat rond 1%. Samen met de ITP komt u op ongeveer 10–13% van de koopsom.
De grondslag voor de ITP is niet altijd de koopsom: de Spaanse belastingdienst rekent met de hoogste waarde van koopsom en de zogeheten kadastrale referentiewaarde. Koopt u onder die referentiewaarde, dan betaalt u toch belasting over het hogere bedrag.
Hypotheek voor niet-ingezetenen: tot 70%, maar waarvan?
Spaanse banken hebben actieve programma's voor niet-ingezetenen — BBVA, Santander, CaixaBank, Banco Sabadell en Bankinter zijn de bekendste. Zij financieren doorgaans tot 70% van de laagste waarde van koopsom of eigen taxatie. Valt de taxatie lager uit dan de koopsom, dan daalt het leenbedrag mee en moet u het verschil zelf bijleggen.
Naast het onderpand telt uw inkomen: Spaanse banken hanteren doorgaans een maximale schuld-inkomensratio van 30–35% van het netto maandinkomen, voor álle lopende verplichtingen samen. Wie in Nederland al een hypotheek heeft lopen, merkt dat hier direct.
Voor de rente en de precieze voorwaarden per bank staat alles bij elkaar op hypotheek in Spanje voor niet-ingezetenen. Koopt u in Portugal, dan gelden andere regels — zie een huis kopen in Portugal als niet-ingezetene.
Een tweede route: kapitaal uit een afbetaalde woning: Zelfstandigen met wisselend inkomen, kopers dicht bij de leeftijdsgrens en mensen met inkomen van buiten de eurozone krijgen bij een Spaanse bank niet altijd het gewenste bedrag toegewezen. In die gevallen kan het belenen van een reeds afbetaalde of grotendeels afbetaalde woning — uitsluitend in Duitsland — een alternatief zijn. De Spaanse bank hoeft het object dan niet te beoordelen, omdat er geen Spaanse hypotheek aan te pas komt.
Wat er jaarlijks terugkomt
Als eigenaar betaalt u de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en, bij een appartement, de bijdrage aan de vereniging van eigenaars. Niet-ingezetenen doen daarnaast jaarlijks aangifte met het formulier Modelo 210: over de werkelijke huurinkomsten als u verhuurt, en over een fictief rendement op de kadastrale waarde als u de woning zelf gebruikt. Verkoopt u later, dan houdt de koper 3% van de koopsom in en draagt die af aan de Spaanse fiscus als voorheffing op uw vermogenswinstbelasting.
- Vakantiewoning Spanje kopen: hoeveel eigen geld heeft u nodig? Reken op 30–40 % eigen inbreng plus 10–13 % bijkomende kosten, die geen bank meefinanciert.
- Huis kopen Costa del Sol: welke overdrachtsbelasting geldt? In Andalusië een vast tarief van 7 % — Málaga, Marbella en omgeving.
- De checklist voor uw hypotheekaanvraag: Welke documenten de Spaanse bank wil zien, in welke volgorde, en wat een aanvraag laat stranden. Gratis, per e-mail, zonder kosten vooraf. De checklist zelf is beschikbaar in het Engels of het Duits — de bevestigingsmail volgt in dezelfde taal.
- Huis kopen Costa del Sol: Welk tarief geldt in Andalusië? In Andalusië, waar de Costa del Sol ligt, geldt bij de koop van een bestaande woning een vast ITP-tarief van 7%, zonder staffeling. Dat geldt voor Málaga, Marbella en omgeving. Bij nieuwbouw geldt in plaats van ITP 10% IVA plus AJD.
Geld lenen met huis als onderpand: een tweede route naar uw woning in Spanje: Wie een afbetaalde woning heeft, kan die belenen; dat is de tweede route naast de Spaanse bank. Die financiert niet-ingezetenen tot 70% van de laagste waarde van koopsom of eigen taxatie. De bijkomende kosten van 10 tot 13% zijn niet mee te financieren.
Welke jaarlijkse lasten komen er na de aankoop bij? Naast de eenmalige aankoopkosten: de onroerendezaakbelasting IBI, de servicekosten van de vereniging van eigenaars, en voor niet-ingezetenen de jaarlijkse aangifte Modelo 210. In sommige regio's speelt ook vermogensbelasting mee — in Andalusië is die effectief op 0 gebracht, op de Balearen geldt een vrijstelling van 3 miljoen € per persoon.
Veelgestelde vragen
Geld lenen op afbetaald huis: Kan ik daarmee een woning in Spanje betalen?
Ja, het belenen van een afbetaalde woning in Duitsland is de tweede route naar een woning in Spanje. Het is een alternatief naast de Spaanse bank, die niet-ingezetenen tot 70% van de laagste waarde van koopsom of eigen taxatie financiert.
Huis als onderpand lenen: Wat betekent dat voor de aankoop in Spanje?
Een reeds afbetaalde of grotendeels afbetaalde woning belenen, uitsluitend in Duitsland, is een tweede route naast de Spaanse bank. De Spaanse bank hoeft het object dan niet te beoordelen, omdat er geen Spaanse hypotheek aan te pas komt. Dat is vooral relevant voor zelfstandigen met wisselend inkomen, kopers dicht bij de leeftijdsgrens en mensen met inkomen van buiten de eurozone.
Mag ik als Nederlander of Belg zonder beperkingen een huis kopen in Spanje?
Ja. Voor EU-burgers gelden geen aankoopbeperkingen. U heeft wel een NIE-nummer nodig — zonder dat nummer kunt u geen notariële akte tekenen, geen bankrekening openen en geen belasting betalen. Vraag het aan bij het Spaanse consulaat of ter plaatse in Spanje; reken op enkele weken.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een huis te kopen in Spanje?
Spaanse banken financieren niet-ingezetenen doorgaans tot 70% van de laagste waarde van koopsom of taxatie. Reken daarom op 30–40% eigen inbreng, plus circa 10–13% bijkomende kosten. Bij een woning van 300.000 € komt u dan al snel uit op 120.000–130.000 € eigen middelen.
Welke bijkomende kosten komen er bij de koopsom?
Overdrachtsbelasting (ITP) per regio, notaris (0,5–1%), inschrijving in het eigendomsregister (0,3–0,5%) en meestal een advocaat (rond 1%). Samen ongeveer 10–13% van de koopsom. Deze kosten zijn niet mee te financieren: de bank financiert alleen de koopsom, tot het geldende percentage.
Wat is het verschil tussen het contrato de arras en de escritura?
Het contrato de arras is het voorlopige koopcontract met aanbetaling, doorgaans 10% van de koopsom. Trekt u zich daarna terug, dan bent u die aanbetaling kwijt; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug. De escritura is de notariële koopakte. Zorg dat uw financiering rond is vóór het arras-contract, niet erna.
Betaal ik zegelrecht (AJD) over mijn hypotheek?
Nee. Sinds 10 november 2018 is de bank de belastingplichtige voor het zegelrecht op de hypotheekakte, niet de koper — dat is niet contractueel op u af te wentelen. Alleen bij nieuwbouw betaalt u zelf AJD, en dan over de koopakte, omdat daar btw (IVA) op rust in plaats van overdrachtsbelasting.
Kan ik het huis in Spanje met een Nederlandse hypotheek financieren?
In de praktijk financieren de meeste Nederlandse en Belgische banken geen onroerend goed in het buitenland. Wij bemiddelen uitsluitend Spaanse hypotheken en — als tweede route — het belenen van een reeds afbetaalde woning in Duitsland. Vraag het bij twijfel na bij uw eigen bank.
Vrijblijvend financieringsadvies
Wij vergelijken Spaanse banken voor uw concrete situatie — persoonlijk, zonder verplichtingen vooraf.
Verwante pagina’s
hypotheek in Spanje voor niet-ingezetenen
Hypotheek in Spanje berekenen en aanvragen als niet-ingezetene: tot 70% financiering, ITP per regio, alle bijkomende kosten op een rij.
Spaanse hypotheek vs. Duitse — waarom u minder krijgt
Spaanse hypotheek: hetzelfde inkomen, minder krediet — niet door de rente of de 35%-regel, maar door financiering (70%), bijkomende kosten en leeftijd.
NIE-nummer aanvragen
NIE nummer aanvragen: bij het consulaat, in Spanje of via volmacht. Stappen, kosten en duur vergeleken. Verplicht voor de aankoop van een woning.
huis kopen in Portugal
Huis kopen in Portugal als niet-ingezetene: CPCV en escritura, IMT 7,5%, NIF aanvragen en een hypotheek tot 80% van de waarde.
‹ Alle Nederlandstalige pagina's
Woning kopen en financieren in Spanje of Portugal als niet-ingezetene: tot 70% financiering, kosten, proces en rente — in het Nederlands uitgelegd.
Hypotheek Portugal berekenen — tot 80% financiering voor niet-ingezetenen
Portugese banken financieren niet-ingezetenen doorgaans tot 80% van de aankoopprijs, waarbij de laagste waarde van koopprijs en taxatie (avaliação) telt.
Buy property in the Canary Islands: what tax is due and what will a bank lend?
Only on new builds does the Canary IGIC of 7 % plus AJD 0.75 % replace Spanish IVA. The bank does not finance the ITP; you cover it from equity.
Mortgage checklist Spain & Portugal: which documents does the bank want?
The checklists summarise what banks in Spain and Portugal require from non-residents: proof of income, proof of equity, NIE or NIF, preliminary contract.
Inhoudelijk verantwoordelijk: Siegfried Perini — merkvertegenwoordiger ter plaatse sinds 2019, actief in de vastgoedsector sinds 1992, als persoon die rechtstreeks betrokken is bij bemiddeling en advies ingeschreven in het Duitse bemiddelaarsregister (§ 11a GewO). Aanspreekpunt voor Duitstalige kopers in Spanje en Portugal. Bemiddeling door Olga Nikushkina, bemiddelaar in hypothecair krediet conform § 34i GewO; in Portugal via een daar erkende bemiddelaar.