Spaanse hypotheek vs. Duitse: waarom krijgt u met hetzelfde inkomen minder?
Twee kopers, hetzelfde inkomen. In Duitsland volgt een volledige financiering — in Spanje moet de ander bijna een derde van de koopsom contant op tafel leggen. De reden is niet de rente en niet de veelgenoemde procentregel. Het is iets wat bijna niemand u vertelt voordat het te laat is.
Waarom levert een Spaanse hypotheek bij hetzelfde inkomen minder op dan een Duitse?
Een Spaanse hypotheek levert minder op door de financieringsgraad en de bijkomende kosten, niet door de rente en niet door de regel "35 % van het inkomen in Spanje, 40 % in Duitsland". Een Spaanse bank financiert niet-ingezetenen tot 70 % van de laagste waarde van koopsom en tasación, en bijkomende kosten van 10–13 % financiert geen enkele bank mee.
Waarom u in Spanje minder hypotheek krijgt: vier antwoorden
Stel u twee kopers voor. Zelfde beroep, zelfde netto-inkomen, zelfde spaargeld. De een koopt een appartement in München, de ander hetzelfde appartement — identieke prijs, grootte en staat — aan de Costa Blanca. In Duitsland wuift de bank de financiering door, desnoods tot de laatste euro van de koopsom. In Spanje krijgt de tweede een koude douche: hij moet plotseling ruim 100.000 euro uit eigen zak meebrengen voordat er ook maar iets gebeurt.
Waaraan dat ligt, wordt bijna altijd verkeerd uitgelegd. Het is niet de rente. En het is niet de veelgenoemde regel “35% van het inkomen in Spanje, 40% in Duitsland”. Wie u dat vertelt, heeft het eigenlijke probleem niet begrepen — en u betaalt de rekening.
tot 100% financiering bij aankoop in Duitsland; 70% financiering niet-ingezetenen Spanje; 10–13% bijkomende kosten Spanje; 160.000 € contant bij woning van 400.000 €.
Wat bepaalt het verschil? Niet door de rente of de 35/40%-regel. In Duitsland is een aankoop tot 100% financierbaar; een Spaanse bank financiert niet-ingezetenen tot 70% van de laagste waarde van koopsom en tasación, en de bijkomende kosten van 10–13% financiert geen bank mee.
Hoeveel contant geld heb ik nodig? Bij een woning van 400.000 €: 120.000 € eigen inbreng op de koopsom plus circa 40.000 € kosten — samen circa 160.000 €, ongeveer 40% van de koopsom. Valt de tasación lager uit, dan stijgt dat bedrag verder.
Is er een alternatief voor de 70%-grens? Ja: een grotendeels afbetaalde woning in Duitsland is tot 80% van de bevoorschottingswaarde te belenen en financiert daarmee de aankoop in Spanje — zonder Spaanse bankbeoordeling en zonder tasación.
Wie regelt dat? Perini Finance & Property — sinds 2019, §34i GewO, Portugal via een ter plaatse toegelaten bemiddelaar; wij vragen 15 tot 20 banken aan. Deze pagina's zijn in het Nederlands; het gesprek voeren wij in het Duits, Engels, Frans, Spaans of Russisch.
De 35/40%-regel verklaart vrijwel niets
U leest het overal: Duitse banken staan tot circa 40% van het netto-inkomen toe voor de maandlast, Spaanse slechts 35% (de “regla del 35%”).
Klinkt als het grote verschil. Dat is het niet. Beide landen rekenen in de kern met dezelfde draagkrachtlogica rond 35%. De Duitse 40% is slechts de bovenkant van precies die bandbreedte, en in Spanje wordt de 35% bovendien op de totale schuldenlast toegepast. Een paar procentpunten verklaren nooit waarom hetzelfde inkomen in Spanje tienduizenden minder draagt. Vier heel andere dingen doen dat wel.
100% tegen 70% — het verschil dat pijn doet
Een aankoop in Duitsland is bij voldoende kredietwaardigheid tot 100% van de koopsom te financieren; uw eigen vermogen dekt in het beste geval alleen nog de bijkomende kosten. Een Spaanse bank financiert niet-ingezetenen daarentegen doorgaans tot 70% van de koopsom — en wel van de laagste waarde van koopsom en tasación (de eigen taxatie van de bank).
Reken het door bij een woning van 400.000 €. In Duitsland financiert de bank in het uiterste geval de volledige 400.000 € — eigen inbreng voor de koopsom: 0 €.
In Spanje is 70% van 400.000 € gelijk aan 280.000 €; u legt 120.000 € eigen vermogen op tafel, alleen al voor de koopsom, voordat er ook maar één cent aan kosten bijkomt. 120.000 € tegen 0 €: dát is het verschil, niet de procentregel. Meer over de Spaanse hypotheek voor niet-ingezetenen.
Als 70% plotseling minder is: De kleine toevoeging “van de laagste waarde van koopsom en tasación” is in werkelijkheid een valluik.
Taxeert de Spaanse bank uw droomobject onder de koopsom — bij internationale kopers en in geliefde kustregio's voortdurend het geval — dan wordt de 70% op het lagere bedrag berekend.
Koopt u voor 400.000 € maar taxeert de bank op 370.000 €, dan krijgt u 70% van 370.000 € = 259.000 €. Uw eigen inbreng springt van 120.000 € naar 141.000 € — 21.000 € meer, uit het niets.
10 tot 13% die niemand meefinanciert
Daarbovenop komen de bijkomende kosten — in Spanje fors, en door geen enkele bank mee te financieren. Afhankelijk van de regio komt u uit op ongeveer 10 tot 13% van de koopsom.
Alleen al de overdrachtsbelasting (ITP) loopt van 6,5% op de Canarische Eilanden via 7% in Andalusië en 9% aan de Costa Blanca tot gestaffeld 13% op de Balearen — plus notaris, kadaster en gestoría. Bij onze woning van 400.000 € komt naast de 120.000 € eigen inbreng nog circa 40.000 € aan kosten: samen 160.000 € contant, oftewel 40% van de koopsom.
De stille rem: De vierde factor treft vooral kopers boven de 50 en wordt bijna altijd over het hoofd gezien. Spaanse banken eisen doorgaans dat leeftijd plus looptijd niet boven de 75 uitkomt (soepelere banken tot 80).
Wie op zijn 55e koopt, krijgt zelden meer dan 20 jaar looptijd — en een kortere looptijd betekent bij dezelfde betaalbare maandlast een lager leenbedrag.
Precies dezelfde koper die in Duitsland met een lange looptijd en een hoog leenbedrag zou mogen rekenen, verliest in Spanje via de leeftijdsgrens nog eens volume.
Een echt verschil — maar een heel ander: Ja, er is een scherp juridisch verschil tussen beide landen. Maar het gaat niet over hoeveel u krijgt — het gaat over uw rechten wanneer de bank u verkeerd beoordeelt.
Duitsland zette de EU-richtlijn woningkrediet (2014/17/EU) om met stevige consumentenrechten: bij een foutieve kredietwaardigheidstoets daalt de rente naar het marktniveau en u zonder boete kunt opzeggen. Spanje zette dezelfde richtlijn om in Ley 5/2019 (LCCI); de solvabiliteitstoets (art.
11) is verplicht, maar de gevolgen van een fout zijn overwegend toezichtsrechtelijk — voor u als klant merkbaar zwakker. Belangrijk om te weten — maar het is een verschil in uw rechten bij een geschil, geen reden voor een lager leenbedrag.
Wat dit voor u betekent — en de route die bijna niemand gebruikt
Plan uw aankoop in Spanje nooit met een procentregel, maar met de echte knoppen: 70% financiering op de laagste waarde, 10–13% kosten erbovenop, de leeftijdsgrens op de looptijd. Wie dat vooraf weet, loopt niet in de contant-val.
En er is een uitweg die het hele 70%-plafond omzeilt: wie in Duitsland een grotendeels afbetaalde woning bezit, kan die tot 80% van de bevoorschottingswaarde belenen en de aankoop in Spanje daarmee financieren — vaak sneller, omdat er geen Spaanse bankbeoordeling, geen tasación en geen leeftijdsrem aan te pas komt. Voor veel van mijn klanten maakt juist dat van “een derde contant” weer “haalbaar”.
Financierings- en kostenpercentages zijn gangbare marktordes van grootte uit de bankpraktijk, geen wettelijke grenzen; ze variëren per bank, object en regio. Persoonlijke vakinhoudelijke inschatting, geen juridisch of financieel advies. Bronnen: eigen bemiddelingspraktijk Perini · regionale ITP-tarieven Spanje · gangbare leeftijdsgrens leeftijd + looptijd ≤ 75 · Ley 5/2019 (LCCI), art. 11 · Richtlijn 2014/17/EU.
Hypotheekcalculator Spanje: wat uw eigen inbreng wordt bij een woning van 400.000 €: Bij een woning van 400.000 € legt u 120.000 € eigen inbreng op de koopsom neer, omdat de bank 70% financiert, dus 280.000 €. Daarbovenop komen circa 40.000 € bijkomende kosten, samen circa 160.000 € contant, ongeveer 40% van de koopsom. Valt de tasación lager uit, dan stijgt dat bedrag verder.
Regels voor het kopen van een huis in Spanje: wat is anders dan in Duitsland? Het grote verschil is de financieringsgraad: in Duitsland is een aankoop tot 100% financierbaar, in Spanje financiert de bank niet-ingezetenen tot 70% van de laagste waarde van koopsom en tasación. Bijkomende kosten van 10–13% financiert in Spanje geen bank mee. De veelgenoemde 35/40%-regel verklaart vrijwel niets.
Veelgestelde vragen
Waarom krijg ik in Spanje minder hypotheek dan in Duitsland?
Niet vanwege de rente en niet vanwege de 35/40%-regel — de betaalbaarheidsratio ligt in beide landen rond 35%. Drie andere dingen bepalen het verschil: de financieringsgraad (niet-ingezetenen in Spanje tot 70% van de laagste waarde van koopsom of taxatie, terwijl een aankoop in Duitsland tot 100% financierbaar is), de bijkomende kosten van 10–13% die geen bank meefinanciert, en de leeftijdsgrens (leeftijd + looptijd meestal ≤ 75).
Hoeveel eigen vermogen heb ik nodig voor een woning in Spanje?
Reken als niet-ingezetene op circa 30% eigen inbreng op de koopsom plus 10–13% bijkomende kosten. Bij een woning van 400.000 € is dat ongeveer 120.000 € eigen vermogen en ~40.000 € kosten, samen circa 160.000 € contant — ongeveer 40% van de koopsom. Valt de taxatie lager uit dan de koopsom, dan stijgt de benodigde eigen inbreng verder.
Wat is de tasación en waarom is dat een risico?
De tasación is de eigen taxatie van de bank. De Spaanse bank financiert 70% van de laagste waarde van koopsom en tasación. Ligt de taxatie onder de koopsom — bij internationale kopers en in kustregio's vaak het geval — dan daalt het leenbedrag en groeit uw eigen inbreng.
Geldt er in Spanje een leeftijdsgrens voor de hypotheek?
Spaanse banken eisen doorgaans dat leeftijd plus looptijd niet boven de 75 uitkomt (soepelere banken tot 80). Wie op zijn 55e koopt, krijgt zelden meer dan 20 jaar looptijd — en een kortere looptijd betekent bij dezelfde maandlast een lager leenbedrag.
Is er een alternatief voor de 70%-grens van de Spaanse bank?
Ja. Wie in Duitsland een grotendeels afbetaalde woning bezit, kan die tot 80% van de bevoorschottingswaarde belenen en de aankoop in Spanje daarmee financieren — zonder Spaanse bankbeoordeling en zonder tasación. Vaak is dat de snellere route en komt er meer krediet vrij uit het aanwezige eigen vermogen.
Vrijblijvend financieringsadvies
Wij vergelijken Spaanse banken en de tweede route via een Duitse woning voor uw concrete situatie — persoonlijk, zonder verplichtingen vooraf.
Verwante pagina’s
hypotheek Spanje berekenen
Hypotheek in Spanje berekenen en aanvragen als niet-ingezetene: tot 70% financiering, ITP per regio, alle bijkomende kosten op een rij.
een huis kopen in Spanje als niet-ingezetene
Huis kopen in Spanje als niet-ingezetene: het koopproces stap voor stap, bijkomende kosten per regio, NIE-nummer en financiering tot 70%.
NIE nummer aanvragen
NIE nummer aanvragen: bij het consulaat, in Spanje of via volmacht. Stappen, kosten en duur vergeleken. Verplicht voor de aankoop van een woning.
‹ Alle Nederlandstalige pagina's
Woning kopen en financieren in Spanje of Portugal als niet-ingezetene: tot 70% financiering, kosten, proces en rente — in het Nederlands uitgelegd.
Hypotheek Portugal berekenen — tot 80% financiering voor niet-ingezetenen
Portugese banken financieren niet-ingezetenen doorgaans tot 80% van de aankoopprijs, waarbij de laagste waarde van koopprijs en taxatie (avaliação) telt.
Huis kopen in Portugal — het koopproces, de kosten en de financiering
Een huis kopen in Portugal gaat via twee documenten: het CPCV, het bindende voorlopige koopcontract met aanbetaling, en de escritura, de notariële akte.
Adviser profile: who advises you on the ground in Spain and Portugal?
The licence holder is Olga Nikushkina, § 34i GewO since 2016, and the registered office is in Krefeld. Every case goes out to at least 2 of 15–20 institutions.
Portugal mortgage calculator: what will your non-resident loan cost?
For a €400,000 purchase with an 80 % loan, that means around €80,000 in equity plus roughly €40,000 in costs before the first instalment is due.
Spanish mortgage calculator: what will your non-resident mortgage cost?
First, the loan-to-value limit: non-residents typically finance up to 70 % of the lower of purchase price and tasación in Spain — the rest is equity.
Buy property in the Canary Islands: what tax is due and what will a bank lend?
Only on new builds does the Canary IGIC of 7 % plus AJD 0.75 % replace Spanish IVA. The bank does not finance the ITP; you cover it from equity.
Inhoudelijk verantwoordelijk: Siegfried Perini — merkvertegenwoordiger ter plaatse sinds 2019, actief in de vastgoedsector sinds 1992, als persoon die rechtstreeks betrokken is bij bemiddeling en advies ingeschreven in het Duitse bemiddelaarsregister (§ 11a GewO). Aanspreekpunt voor Duitstalige kopers in Spanje en Portugal. Bemiddeling door Olga Nikushkina, bemiddelaar in hypothecair krediet conform § 34i GewO; in Portugal via een daar erkende bemiddelaar.