ITP, kadaster (Grundbuch), advocaat en notariskosten in Spanje: volledig kostenoverzicht voor kopers uit Nederland en België. Met vergelijking van de regionale ITP.
De bijkomende kosten bij de aankoop in Spanje komen bovenop de koopprijs en bedragen circa 10 tot 13 %. De grootste post is de regionale ITP, daarnaast notaris, kadaster, advocaat en NIE. Bijkomende kosten zijn niet mee te financieren en komen bovenop het eigen vermogen: bij 70 % financiering en 11 % bijkomende kosten heeft u circa 41 % van de koopprijs aan eigen middelen nodig.
In Spanje 10–13 % van de koopprijs — de grootste post is de regionale ITP (overdrachtsbelasting, 6–13 %), daarnaast notaris, kadaster, advocaat en NIE.
Ja — bijkomende kosten zijn niet mee te financieren en komen bovenop het eigen vermogen. Bij 70 % financiering en 11 % bijkomende kosten heeft u circa 41 % van de koopprijs aan eigen middelen nodig.
Sinds 2018 betaalt de bank de AJD, niet de koper (Real Decreto-ley 17/2018). AJD betaalt u alleen bij nieuwbouw — daar op de koopakte.
Reken bij het kopen van een woning in Spanje op circa 10 tot 13 % bijkomende kosten bovenop de koopprijs. De grootste post is de overdrachtsbelasting: in Spanje de ITP bij de aankoop van een bestaande woning, waarvan het tarief per autonome regio verschilt, bij nieuwbouw in plaats daarvan de IVA plus AJD. Daarbij komen notaris en kadaster, het honorarium van de advocaat en, als u financiert, de kosten van de tasación (taxatierapport) en bankkosten.
Belangrijk voor de berekening: banken financieren de koopprijs, niet de bijkomende kosten. Die moet u uit eigen vermogen betalen — bovenop uw eigen inbreng in de koopprijs, want de bank leent alleen op de laagste waarde van koopprijs en tasación. Wie de bijkomende kosten vroeg in de financiering inplant, vermijdt het meest voorkomende gat bij buitenlandse kopers kort voor de afspraak bij de notaris: genoeg geld voor de woning, maar te weinig voor alles rond de aankoop.
De bijkomende kosten bij het kopen van een woning in Spanje bestaan uit meerdere posten, waarvan de belasting de grootste is. Bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje is de Spaanse overdrachtsbelasting (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) verschuldigd — en de hoogte daarvan hangt af van de autonome regio. Dat maakt aanzienlijke verschillen.
ITP 6,5 % bij aankoop van een bestaande woning. Nieuwbouw: IGIC 7 % in plaats van IVA 10 %, daarbij AJD 1 % op de koopakte.
ITP 7 % bij aankoop van een bestaande woning. Vermogensbelasting effectief 0 (korting 100 %).
ITP vanaf 8 %, gestaffeld tot 13 %. Verhoogde vrijstelling voor de vermogensbelasting van 3 mln. € per persoon.
ITP gestaffeld 10–13 % (Decret llei 5/2025): 10 % tot 600.000 €, 11 % tot 900.000 €, 12 % tot 1,5 mln., daarboven 13 %. Lagere instapprijzen compenseren dit.
ITP 9 % tot 1 mln. €, 11 % daarboven (sinds 01.06.2026, Ley 5/2025). Solide huurrendementen compenseren dit gedeeltelijk.
ITP 6 %. Bij hoofdverblijf gedeeltelijk kortingen.
Dezelfde woning kost afhankelijk van de autonome regio meerdere procentpunten van de koopprijs meer of minder aan overdrachtsbelasting. Het laagst ligt Comunidad de Madrid met 6 %, het hoogst Illes Balears met tot 13 %. Gestaffeld naar koopprijs zijn Illes Balears, Comunitat Valenciana en Catalunya — daar stijgt het tarief met de prijs. De ITP is verschuldigd bij aankoop van de vorige eigenaar; bij nieuwbouw van de projectontwikkelaar komt in plaats daarvan de btw plus AJD. Kortingen van de regio's vereisen vrijwel altijd eigen bewoning, een leeftijd of een inkomensgrens en zijn voor niet-ingezetenen zelden haalbaar.
Bron: rechtsgrondslagen per regio, daar afzonderlijk genoemd · stand 19.08.2026
Bij een typische aankoop op Mallorca van 400.000 € betaalt u ca. 10–11 % bijkomende kosten bovenop de prijs:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| ITP 8 % (Balearen) | 32.000 € |
| Notaris (0,5–1 %) | 2.000–4.000 € |
| Kadaster (0,3–0,5 %) | 1.200–2.000 € |
| Advocaat (1 %) | 4.000 € |
| NIE-aanvraag | ~12 € (overheid) + 200–600 € (dienstverlening) |
| Totaal bijkomende kosten | ~39.500–42.500 € (10–11 %) |
Modelberekening zonder garantie. De werkelijke kosten verschillen per notaris, advocaat en hypotheek.
Anders dan in Duitsland betaalt in Spanje doorgaans de verkoper de makelaarscourtage. Voor u als koper verschijnt deze post daarom meestal niet in uw eigen berekening van de bijkomende kosten — uitzondering zijn gevallen waarin de makelaar uitdrukkelijk exclusief voor de koper zoekt en daarvoor een eigen honorarium wordt afgesproken. Of dat bij een concreet aanbod het geval is, staat in de makelaarsovereenkomst of de objectbeschrijving.
De notariskosten liggen op 0,5 tot 1 % van de koopprijs (zie de kostenlijst hierboven) en volgen een door de staat vastgesteld tarief, niet een vrije afspraak — de notaris berekent ze aan de hand van koopprijs, lengte van de akte en aantal afschriften.
Bij een hypotheek komt er een tweede, afzonderlijke notariskostenpost voor de leningsakte bij, die de financierende bank draagt (zie de AJD-regeling hierboven). De afspraak bij de notaris zelf vindt pas plaats wanneer koopprijs en financiering volledig rond zijn — het is de laatste, niet de eerste stap in het verloop.
Koopt u in Portugal? De bijkomende kosten daar staan onder IMT voor niet-ingezetenen.
Wat er in deze zone werkelijk is betaald. Prijzen op vastgoedportals zijn vraagprijzen van verkopers. Wat bij de notaris in de akte is vastgelegd, publiceert de Spaanse notariële beroepsorganisatie zelf: in het Portal Estadístico del Notariado — gratis, zonder registratie en op te vragen tot op postcodeniveau. In het eerste kwartaal van 2026 lagen de betaalde prijzen 29 procent onder de vraagprijzen, het grootste verschil sinds 2007. Voor de financiering is dat het getal dat telt: de taxatiemaatschappij van de bank rekent met gesloten koopovereenkomsten, niet met advertenties.
→ Portal Estadístico del Notariado · Wat dit betekent voor uw financiering · Waar de cijfers vandaan komen
Maandlast, lening en bijkomende kosten per regio direct; totale kosten en benodigd eigen vermogen per e-mail.
Voor de aanvraag bij de bank hebben we uw kerngegevens nodig. Vul de tweetalige zelfopgave in (DE/EN, incl. NIE) — de basis van elke financiering in Spanje.
Kosteloos · geen fiscaal of juridisch advies.
Afhankelijk van de regio 10–13 % van de koopprijs. De grootste post is de ITP (overdrachtsbelasting): Balearen gestaffeld 8–13 % (400.000 € 8 %, tot 2 mln. trapsgewijs, daarboven 13 %), Andalusië 7 %, Catalonië gestaffeld 10–13 % (Decret llei 5/2025), Valencia 9 % (11 % boven 1 mln.), Canarische Eilanden 6,5 %. Daarbij komen notaris (0,5–1 %), kadaster (0,3–0,5 %), advocaat (1 %) en de aanvraag van het NIE. De AJD op de hypotheek betaalt sinds 2018 de bank, niet de koper.
Gangbare honoraria: 1 % van de koopprijs, minimaal 1.500–2.000 €. Bij aankopen met meer controlewerk (projectontwikkelaar, renovatiewoningen) ook hoger. Een goede advocaat controleert lasten, gebreken en vergunningen — en is zijn geld waard.
Niet u, maar de bank. Sinds 10 november 2018 is bij hypotheekaktes de geldverstrekker de schuldenaar van de AJD (Real Decreto-ley 17/2018, bevestigd door de Ley 5/2019). Daarmee is zij geen post meer voor de koper en mag zij ook niet via een contractclausule op u worden afgewenteld. Als koper betaalt u AJD alleen bij nieuwbouw — daar op de koopakte, omdat die onder de IVA valt; afhankelijk van de regio circa 0,75–2 % (Comunitat Valenciana 1,4 %).
U past het tarief van de autonome regio toe op de koopprijs; op de Balearen begint het bij 8 % en is het gestaffeld tot 13 %. Bij de aankoop van een bestaande woning van 400.000 € op Mallorca is dat in het voorbeeld 8 %, dus 32.000 €. Met notaris, kadaster, advocaat en NIE-aanvraag komen de bijkomende kosten uit op circa 10 tot 11 % van de koopprijs.
Wij vergelijken banken in Spanje en Duitsland voor uw concrete situatie en vinden de passende oplossing — in het Duits, Engels, Frans, Spaans of Russisch, zonder kosten vooraf.
Huizenprijzen Spanje: het notariaat toont de in de akte vastgelegde koopprijzen tot op postcodeniveau; in Q1 2026 lagen ze 29 % onder de prijzen op de portals.
Hypotheekbemiddelaar Spanje voor partners: u heeft het contact, wij nemen de financieringsbemiddeling over — voor makelaars, projectontwikkelaars en beroepsbeoefenaars.
Vergunning volgens § 34i GewO, bemiddelaarsregister (Vermittlerregister) D-W-132-ZUCB-95 — met de instanties waar u alles zelf controleert voordat u ons aanbeveelt.
Termijnbetalingen bij nieuwbouw in Spanje: de standaardbank betaalt pas bij de oplevering. Eén van de 30+ aangevraagde banken betaalt elke termijn aan de projectontwikkelaar.
Afbetaalde woning in Spanje belenen als niet-ingezetene: minimaal twee van 30+ instellingen, doorgaans tot 50 % van de tasación, met aan te tonen bestemming.
Lening voor de woning in het buitenland: Duitse woning belenen tot 80 % van de taxatiewaarde voor de lening (Beleihungswert) en in Spanje als contante koper optreden — § 34i GewO.
Regionale vergunning, nationaal registratienummer — en wat de vereniging van eigenaars mag.
CPCV, Casa Pronta en de IMT van 7,5 % voor niet-ingezetenen sinds 25 mei 2026.
Inhoudelijk verantwoordelijk: Siegfried Perini — merkvertegenwoordiger ter plaatse sinds 2019, actief in de vastgoedsector sinds 1992, als persoon die rechtstreeks betrokken is bij bemiddeling en advies ingeschreven in het Duitse bemiddelaarsregister (§ 11a GewO). Aanspreekpunt voor Duitstalige kopers in Spanje en Portugal. Bemiddeling door Olga Nikushkina, bemiddelaar in hypothecair krediet conform § 34i GewO; in Portugal via een daar erkende bemiddelaar.