Vastgoed op Mallorca betekent: een appartement, een huis in het zuidwesten of een finca in het binnenland van het eiland, de populairste locatie voor Duitsers in Spanje. ITP vanaf 8 %, ETV-vergunning voor toeristische verhuur. De vastgoedfinanciering op Mallorca gaat voor niet-ingezetenen tot 70 % van de laagste waarde van aankoopprijs en tasación. Daarnaast drie structuren uit één hand die het bankkantoor niet biedt: bouwtermijnen tijdens de bouw, een bestaande woning belenen, een Duitse woning als kapitaalbron.
De bank berekent de belening op de laagste waarde van aankoopprijs en tasación; wie op Mallorca een appartement koopt, krijgt als niet-ingezetene tot 70 % daarvan gefinancierd. De bijkomende kosten van circa 10 tot 13 % financiert de bank niet mee, die komen uit eigen middelen. Afgelost moet er doorgaans zijn vóór het 75e levensjaar; bij twee kredietnemers telt de jongste.
Niet elke bank financiert op basis van inkomen in een vreemde valuta — wij benaderen gericht de banken die dat wel doen. Voer voor de volledige analyse uw inkomen omgerekend in euro in.
Het zwaartepunt van onze bemiddeling ligt bij een leenbedrag vanaf ongeveer 300.000 € — kleinere leningen bemiddelen wij ook, en wij zeggen u eerlijk of een financiering in uw geval de moeite waard is.
Richtwaarde zonder garantie. De rentevoet is de rekenwaarde voor deze voorbeeldberekening, geen marktrente en geen toezegging — de werkelijk haalbare rente hangt af van kredietwaardigheid, woning en bank. Spanje: max. 70 % belening voor niet-ingezetenen. Bijkomende kosten per regio zoals op onze pagina over de bijkomende kosten bij aankoop, de overige posten als richtwaarde.
Bijkomende kosten op Mallorca exact doorrekenen met de Excel-calculator →
Het bankkantoor biedt drie structuren niet: bouwtermijnen tijdens de bouw, het belenen van een afbetaalde bestaande woning tot 50 % van de tasación en een Duitse woning tot 80 % als kapitaalbron.
Nieuwbouw kopen op Mallorca: Spaanse banken betalen bij nieuwbouw pas uit bij de oplevering, ze financieren aankopen en geen vrijmaking van kapitaal, en een Duitse woning kunnen ze niet taxeren. Van de 30+ instellingen die wij per geval benaderen, financiert er één de bouwtermijnen tijdens de bouw en twee de belening van een onbelaste bestaande woning (Perini-marktcheck, stand 08.10.2026).
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting als u op Mallorca een appartement koopt? Wie op Mallorca een appartement koopt, betaalt de progressieve ITP van de Balearen: vanaf 8 % en gestaffeld tot 13 % in de hogere prijsklassen.
Voor een woning tot circa 400.000 € geldt het instaptarief van 8 % — bij 400.000 € dus ongeveer 32.000 € ITP; daarboven stijgen de schijven.
Ter compensatie hanteren de Balearen een verhoogde vrijstelling voor de vermogensbelasting van 3 mln. € per persoon, wat Mallorca aantrekkelijk maakt voor vermogende kopers. De ITP is de grootste afzonderlijke post; reken in totaal op circa 10 tot 13 % bijkomende kosten.
Belangrijk voor de financiering: banken financieren de aankoopprijs, niet de bijkomende kosten, en belenen de laagste waarde van aankoopprijs en tasación — de ITP betaalt u uit eigen middelen. Stand 07/2026.
Waar liggen de grenzen van een hypotheek op Mallorca? Een hypotheek op Mallorca gaat voor niet-ingezetenen tot 70 % van de laagste waarde van aankoopprijs en tasación. De bijkomende kosten van circa 10 tot 13 % financiert de bank niet mee, die komen uit eigen middelen. Bij een finca op suelo rústico is doorgaans 50 tot 70 % haalbaar. Afgelost moet er doorgaans zijn vóór het 75e levensjaar; bij twee kredietnemers telt de leeftijd van de jongste.
Hoe werkt de vastgoedfinanciering op Mallorca? De vastgoedfinanciering op Mallorca loopt voor niet-ingezetenen via een Spaanse bank, die de aankoopprijs financiert, niet de bijkomende kosten. Perini Finance & Property benadert per geval minstens 2 van 15–20 instellingen. Daarnaast zijn er drie structuren uit één hand die het bankkantoor niet biedt: bouwtermijnen tijdens de bouw, belening van een afbetaalde bestaande woning en een Duitse woning als kapitaalbron.
Het zuidwesten met Port Andratx, Santa Ponsa en Son Vida heeft de hoogste prijzen van Mallorca. Het noordoosten met Alcúdia en Pollença is goedkoper dan het zuidwesten; Palma is het hele jaar door bewoonbaar en goed verhuurbaar.
Finca kopen op Mallorca — wat bij suelo rústico anders is: Een finca kopen op Mallorca betekent bijna altijd het binnenland van het eiland: privacy, afstand tot de vakantiedrukte aan de kust, historisch stabiele waardeontwikkeling. De prijs daarvoor staat niet in de verkoopbrochure, maar in de berekening van de bank — en daar komt de overdrachtsbelasting op Mallorca bij, die als Balearisch tarief in Spaanse vergelijking bij de hogere hoort en volledig uit eigen middelen moet worden betaald.
Niet elk perceel op Mallorca is een stedelijk perceel. Bij een finca op suelo rústico (landelijke grond) rekenen Spaanse banken voorzichtiger: in plaats van de belening tot 70 % bij stedelijk vastgoed is bij een finca doorgaans slechts 50 tot 70 % haalbaar.
Beslissend is of het woonhuis in het Catastro als woning is ingeschreven en gelegaliseerd — niet elk landelijk landgoed voldoet daar automatisch aan. Details over de financieringslogica op Finca-hypotheek op suelo rústico, het volledige geval Mallorca onder Finca kopen op Mallorca — rústica-percelen en hun financieringsgrenzen.
Wie Duitsers helpt bij de vastgoedfinanciering op Mallorca: Perini Finance & Property bemiddelt vastgoedfinancieringen op Mallorca voor niet-ingezetenen — dus voor kopers die niet in Spanje wonen. Vergunninghoudster is Olga Nikushkina (§ 34i GewO, bemiddelaarsregister D-W-132-ZUCB-95); Siegfried Perini begeleidt de dossiers ter plaatse, sinds 2019 met een vaste basis op het eiland.
Per geval worden minstens 2 van 15–20 instellingen benaderd — Spaanse grootbanken met een afdeling voor niet-ingezetenen, regionale cajas, specialisten in buitenlandse financiering en Duitse financiers. Het advies gebeurt in vijf talen. De eerste inschatting kost niets; bij afsluiting betaalt u 1 % van het leenbedrag (exclusief IVA), geen bankprovisie.
De meest voorkomende dure volgorde is: eerst reserveren, dan financieren. Op Mallorca kost dat vaak de aanbetaling, omdat de bank uiteindelijk een lagere waarde hanteert dan de overeengekomen prijs.
1. Het kader verduidelijken voordat u zoekt. Inkomen, eigen inbreng en leeftijd bepalen de mogelijke belening. Wie dat vooraf weet, onderhandelt anders. 2. Voorafgaande bankcheck vóór de reservering. Een voorlopige inschatting is geen toezegging, maar ze laat zien of het dossier überhaupt haalbaar is — vóór de handtekening, niet erna.
3. Reservering en voorlopig koopcontract. Pas nu wordt er geld vastgelegd. Wat hier wordt afgesproken, bepaalt wat er gebeurt als de financiering later niet rondkomt. 4. Tasación. De bank laat de waarde zelf taxeren en financiert de laagste waarde van aankoopprijs en taxatierapport.
In toplocaties zoals Son Vida of Port Andratx wijkt de getaxeerde waarde vaker af van de vraagprijs dan bij standaardappartementen in Palma. Hoe de tasación tot stand komt. 5. Aanbod, notariële akte, inschrijving. De afspraak bij de notaris en de inschrijving in het Registro de la Propiedad ronden de aankoop af. De volledige weg beschrijft het verloop van de vastgoedaankoop in Spanje.
Het punt waarop op Mallorca de meeste dossiers kantelen, is stap 4 — niet de kredietwaardigheid, maar de taxatie.
Wat doorlopend betaald moet worden — en wat de bank daarvan wil zien: De bijkomende kosten bij aankoop zijn eenmalig, de kosten van het aanhouden van de woning niet. Voor de financiering is dat relevant, omdat ze meetellen in de berekening van de draagkracht:
IBI — de Spaanse onroerendgoedbelasting, jaarlijks geheven door de gemeente, sterk verschillend naargelang de ligging en de kadastrale waarde. Kosten van de vereniging van eigenaren bij appartementen en complexen — bij objecten met zwembad, tuin of conciërge de grootste doorlopende post naast de maandlast.
Opstalverzekering — door de financierende bank doorgaans verplicht gesteld, vaak als gekoppeld product met invloed op de rente met bonificatie. Belasting op huurinkomsten, als u toeristisch of voor lange termijn verhuurt — los van de vraag naar de ETV-vergunning te regelen.
Huurinkomsten rekent de bank bij de toezegging doorgaans niet mee.
Eenmalige bijkomende kosten in detail: Kosten koper in Spanje · actuele rentebandbreedtes: Hypotheekrente Spanje: wat kosten vast, variabel en gemengd op dit moment?
Representatief voorbeeld: Wie met een rentevoet adverteert, moet laten zien wat die in cijfers betekent. Hier is hij — berekend met bonificatie tegen het gunstigste tarief van de bandbreedte. Afhankelijk van bank en kredietwaardigheid ligt de rente hoger. Wat de korting vereist, wat ze waard is en wat zonder korting geldt, staat hieronder.
Netto leenbedrag: 200.000 €. Belening: 70 %. Looptijd: 20 jaar, volledig aflossende lening. Vaste debetrente: 2,4 % (met bonificatie). Maandlast: 1.050,09 €. Jaarlijks kostenpercentage (TAE): 2,45 % — zonder de doorlopende kosten van de gekoppelde producten (afhankelijk van de bank). Totaalbedrag: 252.022 €.
Aannames: tasación 400 €, geen afsluitprovisie (comisión de apertura 0 %). De vermelde debetrente geldt met bonificatie; die vereist twee tot vier gekoppelde producten, afhankelijk van de bank, waarvan de doorlopende kosten niet in de TAE zijn opgenomen.
Zonder bonificatie ligt de rente op 3,4 % → maandlast 1.149,67 €, TAE 3,48 %. De korting is dus circa 1.195 € per jaar waard. Ze vereist twee tot vier, afhankelijk van de bank, gekoppelde producten (typisch: rekening, overlijdensrisicoverzekering en opstalverzekering, alarmsysteem).
De gekoppelde producten brengen doorlopende kosten mee die het rentevoordeel geheel of gedeeltelijk kunnen opeten. Of de bonificatie loont, hangt af van wat de producten in het concrete geval kosten — dat rekenen wij vóór de handtekening voor u door. Voorwaarden stand 06.10.2026.
Bron: eigen bankenenquête Perini (stand oktober 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Geen aanbod en geen financieringstoezegging — welke rente daadwerkelijk tot stand komt, hangt af van bank, woning en documenten.
Ligt de woning op Mallorca, dan geldt Balearisch recht — dezelfde regeling als op Ibiza en Menorca. Een woonplaats in Duitsland verandert daar niets aan. Een afbetaalde woning op Mallorca hoeft niet verkocht te worden om kapitaal vrij te maken — ze kan worden beleend.
Erfbelasting, Balearen: 100 % bonificatie op de verschuldigde belasting, zonder waardegrens, sinds 18.07.2023 — groep I en II, dus ouders, kinderen en echtgenoten (Decreto Ley 4/2023, bevestigd door Ley 11/2023). Ley 11/2023 stelt uitdrukkelijk dat de bonificatie ook voor niet-ingezetenen geldt.
Bij een erfenis geldt de regeling van de autonome gemeenschap waar de hoogste waarde van het in Spanje gelegen vermogen ligt. Bij één enkele Spaanse woning is dat gewoon de regio van die woning. De bonificatie moet tijdig in de aangifte worden geclaimd — wordt dat verzuimd, dan is ze betwistbaar.
Hoe ver een Spaanse bank gaat bij een onbelast object, wat er verandert met de leeftijd van de eigenaar en waarvoor het vrijgemaakte geld mag worden gebruikt, staat volledig onder Woning in Spanje belenen.
Een schenking van het vrijgemaakte geld aan het kind wordt in Duitsland belast, niet in Spanje — zie Erf- en schenkbelasting in Spanje. Dit is geen fiscaal advies; de informatie over de erfbelasting geldt voor groep I en II (ouders, kinderen, echtgenoten). Autonoom belastingrecht verandert; driemaandelijkse herbeoordeling.
Wat er in deze zone echt is betaald. Prijzen op vastgoedportalen zijn vraagprijzen van verkopers. Wat bij de notaris is vastgelegd, publiceert de Spaanse notariële beroepsorde zelf: in het Portal Estadístico del Notariado — gratis, zonder registratie en op te vragen tot op postcodeniveau.
In het eerste kwartaal van 2026 lagen de betaalde prijzen 29 procent onder de vraagprijzen, het grootste verschil sinds 2007. Voor de financiering is dat het cijfer dat telt: de taxatiemaatschappij van de bank rekent met afgesloten koopcontracten, niet met advertenties. → Portal Estadístico del Notariado · Wat dat betekent voor uw financiering · Waar de cijfers vandaan komen
Praktijkverslagen Mallorca: Geanonimiseerde voorbeelden van hoe Duitstalige kopers hun woning op Mallorca hebben gefinancierd.
Rekenvoorbeeld Mallorca: onbelaste villa in Santa Ponsa (tasación 5.000.000 €), nieuwbouwvilla in Son Gual voor 4.200.000 € plus 504.000 € bijkomende kosten. 70 % nieuwbouwfinanciering, de rest via een belening van 35,3 % op de bestaande woning — aankoop en bijkomende kosten volledig gedekt, zonder een beleggingsportefeuille te liquideren.
Modelberekening, geen ervaringsverslag — aannames en tegenberekening staan volledig op de pagina over de structuur.
Het tekort aan eigen inbreng op Mallorca — wat de bank niet meefinanciert: De overdrachtsbelasting ITP wordt op de Balearen gestaffeld naar aankoopprijs geheven; grondslag is het Decreto Ley 4/2023.
Dat heeft een gevolg dat in geen enkele beleningsberekening opduikt: met een stijgende aankoopprijs groeit niet alleen de belasting, maar ook het effectieve tarief — en geen enkele Spaanse bank financiert deze post mee. Hij komt samen met notaris, Registro, tasación en advocaat uit contante middelen.
Bij een financiering tot 70 % van de laagste waarde van aankoopprijs en tasación is daarom niet 30 % eigen inbreng nodig, maar merkbaar meer.
Precies op dit punt lopen aankopen op Mallorca het vaakst vast — niet op de kredietwaardigheid, maar doordat de bijkomende kosten te laat in de berekening worden meegenomen.
Finca kopen op Mallorca: wat geldt voor de belening? Bij een finca op suelo rústico is doorgaans 50 tot 70 % mogelijk. Voor niet-ingezetenen gaat de hypotheek verder tot 70 % van de laagste waarde van aankoopprijs en tasación. De bijkomende kosten van circa 10 tot 13 % financiert de bank niet mee, die komen uit eigen middelen.
Overdrachtsbelasting op Mallorca: welke ITP-schijven zijn er? De ITP van de Balearen is gestaffeld: 8 % tot 400.000 €, 9 % tot 600.000 €, 10 % tot 1 mln. €, 12 % tot 2 mln. €, daarboven 13 %. Bij 400.000 € is dat ongeveer 32.000 € ITP. Reken in totaal op circa 10 tot 13 % bijkomende kosten.
Ibiza (regio · Spanje): Beperkt aanbod, ETV-vergunningsstop.
Marbella & Málaga (regio · Spanje): Costa del Sol — ITP 7 % (goedkoper).
Financieringscalculator: Maandlast, lening en bijkomende kosten per regio direct; totale kosten en benodigde eigen inbreng per e-mail.
Vermogensbelasting Spanje: Vrijstellingen per regio 2026.
Verloop en volgorde: Waarom de condición suspensiva de hefboom is.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Eigen inbreng | 175.000 € (39 %) |
| Hypotheek | 275.000 € (61 %) |
| Bijkomende kosten (~11 %) | ~49.500 € (ITP gestaffeld, Ø 8,1 %) |
| Belening | 61 % LTV |
| Voorbeeldmaandlast (20 jr.) | ~1.445 € per maand |
| Type bank | Spaanse grootbank · vestiging op Mallorca |
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Eigen inbreng | 900.000 € (50 %) |
| Hypotheek | 900.000 € (50 %) |
| Bijkomende kosten (~15 %) | ~276.000 € (ITP gestaffeld, Ø 10,3 %) |
| Belening | 50 % LTV (premium, conservatief) |
| Voorbeeldmaandlast (20 jr.) | ~4.725 € per maand |
| Type bank | Privébank · vermogensbeheer |
Modelberekeningen zonder garantie. Geen bindende aanbiedingen. Voorwaarden verschillen per kredietprofiel, woning en bank. Geen fiscaal of juridisch advies.
Perini Finance & Property bemiddelt precies zulke dossiers — een financiering van ongeveer de helft van de aankoopprijs ligt ruim onder de gangbare grens van tot 70 % voor niet-ingezetenen. De looptijd hangt af van de leeftijd: de lening moet doorgaans vóór 75 zijn afgelost.
Op 68 wordt de maandlast bij een korte looptijd hoog — dat wordt opgelost met een jongere medekredietnemer (bijvoorbeeld een kind: bij twee kredietnemers telt de jongste, beiden worden ingeschreven in het kadaster (Grundbuch), minimumaandeel 10 %) of met meer eigen inbreng en dus een kleiner leenbedrag. Per geval worden minstens 2 van 15–20 banken benaderd waarmee wij werken — welke, bespreken wij in het gesprek.
Alleen voor toeristische kortetermijnverhuur (boekingen korter dan 30 dagen). Bij langetermijnverhuur (vanaf 1 maand) is geen vergunning nodig. Sinds 2018 geldt in veel gemeenten een stop op ETV-vergunningen — bestaande vergunningen zijn bij doorverkoop waardevol.
Vaak wel. De lening moet doorgaans vóór het 75e levensjaar zijn afgelost — bij twee kredietnemers telt echter de leeftijd van de jongste. Tekent een kind mee, dan richt de looptijd zich naar diens leeftijd; eigen toerekenbaar inkomen is daarvoor niet nodig. Juist daarop lopen op Mallorca financieringen vast die rekenkundig allang haalbaar zouden zijn. Over het gebruik van het kapitaal: het is gebonden aan een woning in Spanje — aankoop, ook die van het kind, renovatie of nieuwbouw.
Fiscaal zijn schenkingen binnen de familie op de Balearen gunstig: sinds de Ley 6/2025 geldt voor schenkingen aan kinderen, echtgenoten en ouders een aftrek van 100 % op de schenkbelasting, voor erfenissen al sinds 2023 — op voorwaarde van een notariële akte en aangifte. Uitgebreid onder Bestaande woning op de Balearen belenen en Leeftijdsgrens bij de hypotheek in Spanje.
Vrijstelling op de Balearen: 3 mln. € per persoon. Daarboven 0,28–3,45 % gestaffeld. Hypotheken worden van het vermogen afgetrokken — een hypotheek van 1 mln. op een villa van 4 mln. verlaagt het belastbare vermogen tot 3 mln. €. Belangrijk volgens het Tribunal Supremo (arrest 167/2023 van 13.02.2023): dat geldt alleen als de hypotheek is afgesloten voor de aankoop of de renovatie — een pas later afgesloten hypotheek op dezelfde woning is niet aftrekbaar.
Aankoopprijs + ca. 10–13 % bijkomende kosten (ITP gestaffeld 8–9 % in het middensegment + notaris + kadaster + advocaat + NIE). Bij een aankoopprijs van 500.000 €: ca. 550.000–565.000 € totale investering. Hypotheekkosten komen er eventueel bij.
Perini Finance & Property bemiddelt — per geval worden minstens 2 van 15–20 banken benaderd waarmee wij werken; welke, bespreken wij in het gesprek. Er wordt gefinancierd tot 70 % van de laagste waarde van aankoopprijs en tasación; bij premiumaankopen vanaf 500.000 € komen daarnaast privébanken in aanmerking.
De financiering loopt voor niet-ingezetenen via een Spaanse bank, die de aankoopprijs financiert, niet de bijkomende kosten. Wij benaderen per geval minstens 2 van 15–20 instellingen. Daarnaast zijn er drie structuren die het bankkantoor niet biedt: bouwtermijnen tijdens de bouw, belening van een afbetaalde bestaande woning en een Duitse woning als kapitaalbron.
De bank beleent niet-ingezetenen tot 70 % van aankoopprijs of tasación, afhankelijk van welke waarde lager is. Bij een finca op suelo rústico is doorgaans 50 tot 70 % mogelijk. De bijkomende kosten van circa 10 tot 13 % komen uit eigen middelen.
U plant een aankoop op Mallorca? Vrijblijvend eerste adviesgesprek in het Duits — ook in het Engels, Frans, Spaans of Russisch. Wij bekijken uw situatie en vinden de passende bank in Spanje.
Een bestaande woning als eigen inbreng — inclusief looptijd via de jongere medekredietnemer.
Algarve, Madeira, Lissabon en Porto in één overzicht.
Villa van 4.870.000 € over 20 jaar: belasting bij contante aankoop, met hypotheek en met lombardkrediet.
Regionale vergunning, nationaal registratienummer — en wat de vereniging van eigenaren mag.
Grootste gemeente in het noorden, eigen pagina met het volledige kader.
Inhoudelijk verantwoordelijk: Siegfried Perini — merkvertegenwoordiger ter plaatse sinds 2019, actief in de vastgoedsector sinds 1992, als persoon die rechtstreeks betrokken is bij bemiddeling en advies ingeschreven in het Duitse bemiddelaarsregister (§ 11a GewO). Aanspreekpunt voor Duitstalige kopers in Spanje en Portugal. Bemiddeling door Olga Nikushkina, bemiddelaar in hypothecair krediet conform § 34i GewO; in Portugal via een daar erkende bemiddelaar.