Kaufnebenkosten 2026

Was kostet ein Immobilienkauf wirklich?

ITP, IMT, Notar, Grundbuch, Anwalt — vollständige Kostenübersicht für deutsche Käufer in Spanien und Portugal. Mit regionalem ITP-Vergleich.

Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Kaufnebenkosten 2026

Der größte Kostenfaktor: die Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Spanien fällt die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an — und deren Höhe hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab. In Portugal heißt das Pendant IMT und ist gestaffelt. Das macht erhebliche Unterschiede.

ITP-Vergleich Spanien

Grunderwerbsteuer nach Region (Stand 2026)

Niedrig

Kanaren

Kein ITP beim Gebrauchtkauf — nur AJD ca. 1 %. Bei Neubau: IGIC 6,5 % statt IVA 10 %.

Niedrig

Andalusien (Marbella)

ITP 7 %. Plus AJD bei Hypothek. Vermögenssteuer effektiv 0 (Bonifikation 100 %).

Standard

Balearen (Mallorca, Ibiza)

ITP 8 %. Erhöhter Vermögenssteuer-Freibetrag 3 Mio. € pro Person.

Hoch

Katalonien (Costa Brava)

ITP 10 % — höchster Standardsatz neben Galicien. Niedrigere Einstiegspreise gleichen aus.

Hoch

Valencianische Gemeinschaft

ITP 10 %. Mietrendite 5–6 % brutto kompensiert höhere Kaufnebenkosten teilweise.

Standard

Madrid

ITP 6 %. Bei Hauptwohnsitz teilweise Ermäßigungen.

Vollständige Kostenübersicht

Alle Posten beim Spanienkauf

Bei einem typischen Mallorca-Kauf von 400.000 € zahlen Sie ca. 11–13 % Nebenkosten on top:

Beispiel · 400.000 € Mallorca

Vollständige Kostenliste

ITP 8 % (Balearen)32.000 €
AJD bei Hypothek (~1,5 %)4.500 €
Notar (0,5–1 %)2.000–4.000 €
Grundbuch (0,3–0,5 %)1.200–2.000 €
Anwalt (1 %)4.000 €
NIE-Antrag~12 € (staatlich) + 200–600 € (Service)
Summe Nebenkosten~44.000–46.000 € (11–12 %)

Modellrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Kosten variieren je nach Notar, Anwalt und Hypothek.

Portugal-Variante

IMT statt ITP — gestaffelt

Portugal erhebt eine gestaffelte IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), die sich am Kaufpreis orientiert. Tendenz: Kleinere Objekte werden günstig besteuert, große progressiv höher. Plus Stempelsteuer IS 0,8 %, Notar, NIF. Insgesamt 7–10 % Nebenkosten — etwas günstiger als Spanien.

FAQ

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?

Je nach Region 10–13 % des Kaufpreises. Die größte Position ist die ITP (Grunderwerbsteuer): Balearen 8 %, Andalusien 7 %, Katalonien/Valencia 10 %, Kanaren faktisch 0 (nur AJD). Hinzu kommen AJD bei Hypothek, Notar (0,5–1 %), Grundbuch (0,3–0,5 %), Anwalt (1 %) und NIE-Beantragung.

Warum sind die Nebenkosten in Portugal niedriger?

Die IMT ist gestaffelt — für mittlere Kaufpreise ergeben sich oft niedrigere Effektivsätze als die spanische pauschale ITP. Zusätzlich gibt es weniger Zwischensteuern. Insgesamt 7–10 % Nebenkosten.

Kann ich die Nebenkosten als Eigenkapital nutzen?

Nein, im Gegenteil: Kaufnebenkosten müssen zusätzlich zum Eigenkapital aufgebracht werden, weil sie nicht finanzierbar sind. Bei 70 % Beleihung in Spanien und 11 % Nebenkosten brauchen Sie also 30 + 11 = ca. 41 % Eigenmittel des Kaufpreises.

Was kostet ein guter Anwalt in Spanien?

Übliche Honorare: 1 % des Kaufpreises, mindestens 1.500–2.000 €. Bei komplexeren Käufen (Bauträger, Sanierungsobjekte) auch höher. Ein guter Anwalt prüft Lasten, Mängel, Lizenzen — und ist sein Geld wert.

Wie hoch ist die AJD bei einer Hypothek?

AJD (Aktenstempelsteuer) fällt auf die Hypothek an, nicht auf die Immobilie. Je nach Region 0,75–1,5 % der Hypothekensumme. Wird seit 2018 vom Käufer und nicht mehr von der Bank bezahlt.

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