Glossar: Hypothek Spanien & Portugal
Die wichtigsten Begriffe rund um die Immobilienfinanzierung in Spanien und Portugal für Nicht-Residenten — neutral erklärt. Steuerfragen klärt Ihr Steuerberater oder Gestor.
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Nicht-Residenten
NIE (Numero de Identificacion de Extranjero)#
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die spanische Steuer- und Identifikationsnummer für Ausländer. Sie ist Voraussetzung für nahezu jede Finanz- und Immobilientransaktion in Spanien, einschließlich Kauf und Hypothek.
Ohne NIE geht in Spanien praktisch nichts – wer sie früh beantragt, vermeidet Verzögerungen beim Kauf.
Finanzierung Portugal#
Auch in Portugal können Nicht-Residenten Immobilien kaufen und finanzieren. Voraussetzung ist die Steuernummer NIF; die Finanzierungshöhe ist – wie in Spanien – niedriger als bei Residenten. Kaufnebensteuern sind vor allem IMT (Grunderwerbsteuer) und Imposto do Selo (Stempelsteuer), laufend die IMI.
Wer die Parallelen und Unterschiede zu Spanien kennt, entscheidet zwischen beiden Märkten fundiert.
Hypothek
Hipoteca no residente#
Eine Hipoteca no residente ist ein spanischer Immobilienkredit für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien. Die Banken prüfen ausländisches Einkommen, Beschäftigung und Herkunftsland und legen tendenziell strengere Bedingungen an als bei Residenten.
Mit der richtigen Bankauswahl und Aufbereitung wird aus einer schwierigen Ausgangslage eine machbare Finanzierung.
LTV para no residentes#
Der maximale Beleihungsauslauf (LTV) liegt bei Nicht-Residenten in Spanien in der Regel deutlich niedriger als bei Residenten; angesetzt wird meist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Schätzwert (tasación). Entsprechend ist mehr Eigenkapital nötig.
Realistische LTV-Erwartungen verhindern, dass die Suche an der Finanzierung scheitert.
Kosten
ITP (Impuesto Transmisiones)#
Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist die spanische Grunderwerbsteuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie. Der Satz wird von der jeweiligen autonomen Region festgelegt und ist daher regional unterschiedlich.
Die ITP ist oft der größte einzelne Nebenkostenposten – sie früh einzuplanen schützt vor Finanzierungslücken.
Gastos de compra#
Die Gastos de compra sind die gesamten Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis: Steuern (ITP bzw. IVA), Notar, Grundbuch, Tasación und ggf. Anwalt. Sie werden grundsätzlich aus Eigenkapital getragen.
Wer die Gastos kennt, kalkuliert den echten Kapitalbedarf richtig statt nur den Kaufpreis.
Plusvalia municipal#
Die Plusvalía municipal ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens, die beim Verkauf bzw. der Übertragung anfällt. Sie wird üblicherweise vom Verkäufer getragen.
Wer die Plusvalía kennt, kalkuliert einen späteren Verkauf realistisch.
Steuern
IBI (Grundsteuer)#
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche spanische Grundsteuer. Sie bemisst sich am Katasterwert (valor catastral) und wird von der Gemeinde erhoben.
Laufende Kosten wie die IBI gehören in jede ehrliche Rentabilitäts- oder Budgetrechnung.
Modelo 210 / IRNR#
Das Modelo 210 ist die spanische Steuererklärung für Nicht-Residenten (IRNR – Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Damit werden Einkünfte aus spanischem Eigentum erklärt – bei Vermietung die Mieteinkünfte, bei nicht vermieteter Zweitwohnung ein fiktiver Nutzungswert.
Wer die IRNR-Pflicht früh kennt, vermeidet Versäumnisse und plant die laufende Steuerlast realistisch ein.
Ablauf & Prozess
Tasacion (Wertgutachten)#
Die Tasación ist das von einer zugelassenen Gesellschaft erstellte Wertgutachten der Immobilie. Spanische Banken verlangen sie vor der Kreditzusage; der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Tasación-Wert.
Wer die Tasación versteht, weiß, warum nicht der Kaufpreis, sondern der Gutachtenwert die Finanzierung bestimmt.
Nota Simple#
Die Nota Simple ist der amtliche Grundbuchauszug aus dem Registro de la Propiedad. Sie weist Eigentümer, Lasten, Hypotheken und Belastungen einer Immobilie aus.
Die Prüfung der Nota Simple schützt vor unliebsamen Überraschungen wie versteckten Belastungen.
Cuenta bancaria espanola#
Für Kauf und Hypothek in Spanien ist in der Regel ein spanisches Bankkonto erforderlich – über es laufen Kaufpreiszahlung, Hypothekenrate sowie laufende Kosten wie IBI und Nebenkosten.
Frühzeitig geklärt, ist das Konto ein Haken weniger im Ablauf.
Contrato de arras#
Der Contrato de arras ist der spanische Reservierungs-/Vorvertrag. Üblich ist eine Anzahlung (arras); springt der Käufer ab, verliert er sie meist, springt der Verkäufer ab, zahlt er sie häufig doppelt zurück.
Ein durchdachter Arras-Vertrag schützt die Anzahlung, falls die Finanzierung wider Erwarten nicht klappt.
Escritura#
Die Escritura pública de compraventa ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien. Mit ihrer Unterzeichnung vor dem Notar geht das Eigentum über; anschließend wird sie ins Grundbuch eingetragen.
Klarheit über die Escritura nimmt die Sorge, für den Notartermin zwingend selbst anreisen zu müssen.
Proceso de compra#
Der typische Kaufprozess in Spanien: NIE und Konto besorgen, Objekt und Finanzierung klären, Vorvertrag (arras), Tasación und Kreditzusage, notarielle Escritura, Grundbucheintrag und Steuerzahlung.
Ein klarer Fahrplan macht den Auslandskauf planbar statt unübersichtlich.