Häufige Fragen · 2026
FAQ: Hypothek Spanien & Portugal
Was deutsche Immobilienkäufer in Spanien und Portugal wissen wollen — Beleihung, Eigenkapital, NIE, NIF, CPCV, Banken, Steuern, IFICI.
Finanzierung & Beleihung
Finanzierung & Beleihung
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in Spanien als Nicht-Resident?
Typisch 30–40 % Eigenkapital auf den Kaufpreis plus 10–13 % Nebenkosten. Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten meist bis 60–70 % des Kaufpreises bzw. des Tasación-Werts (Bankgutachten) — der niedrigere der beiden Werte ist maßgeblich. Mit besonders guter Bonität sind Ausnahmen möglich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Portugal?
Typisch 20–30 % Eigenkapital plus 7–10 % Nebenkosten. Portugiesische Banken sind bei Nicht-Residenten oft etwas großzügiger als spanische — bis zu 80 % Beleihung auf den Kaufpreis oder den Avaliação-Wert (Bankwert), je nach Bank.
Wie lange dauert ein Hypotheken-Antrag in Spanien?
Von Erstantrag bis Notarvertrag rechnen Sie mit 6–10 Wochen. Beleihungsprüfung (Tasación) 2–4 Wochen, dann Notarvertrag 4–6 Wochen. In Portugal etwas schneller, oft 4–8 Wochen.
Welches Zinsmodell ist besser — variabel, fest oder gemischt?
Das hängt von Ihrer Risikoneigung und der Marktphase ab. Variabel (Euríbor-gekoppelt) ist günstig bei sinkenden Zinsen, mit niedriger Vorfälligkeitsstrafe. Fest bietet Planungssicherheit bis 25 Jahre. Gemischt (5–15 Jahre fix, dann variabel) ist 2026 bei deutschen Käufern beliebt — Schutz am Anfang, Flexibilität später.
Kann ich meine deutsche Immobilie als Eigenkapitalquelle nutzen?
Ja. Mit einer Nachranghypothek in Deutschland bis 80 % können Sie auch eine bereits belastete Immobilie weiterbeleihen. Das so gewonnene Kapital dient als Eigenkapital für den Kauf in Spanien oder Portugal — kein Verkauf der deutschen Immobilie nötig.
Steuern & Vertragsrecht
Steuern & Vertragsrecht
Was ist der Unterschied zwischen NIE in Spanien und NIF in Portugal?
Spanien NIE (Número de Identidad de Extranjero): Pflicht für jeden ausländischen Käufer, beantragt bei spanischer Botschaft oder vor Ort. Dauert 2–4 Wochen. Portugal NIF (Número de Identificação Fiscal): die portugiesische Steuernummer, einfacher zu beantragen über Steuerberater oder Finanzamt — oft per Vollmacht in 1–2 Wochen.
Welche Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
Etwa 10–13 % zusätzlich zum Kaufpreis: ITP/AJD-Steuer (6–10 % je nach Region — Mallorca 8 %, Andalusien 7 %, Kanaren 0 % beim Gebrauchtkauf), Notar (0,5–1 %), Grundbuch (0,5 %), Anwalt (1 %), Bewertungsgutachten (300–600 €).
Welche Nebenkosten beim Immobilienkauf in Portugal?
Etwa 7–10 % zusätzlich zum Kaufpreis: IMT-Grunderwerbsteuer (gestaffelt 1–8 %), IS-Stempelsteuer (0,8 %), Notar/Grundbuch (1–1,5 %), Anwalt (1–1,5 %), NIF-Beantragung.
Was ist IFICI / der NHR-Nachfolger in Portugal?
Seit 2024 ersetzt IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) das alte NHR-Programm. Steuerlich begünstigt sind nun nur noch qualifizierte Berufe in Forschung, Hochschule oder strategischen Sektoren — nicht mehr alle Zuziehenden. Für deutsche Käufer ohne Forschungstätigkeit ergibt sich i.d.R. kein Steuervorteil mehr aus IFICI.
Was ist CPCV in Portugal?
Contrato-Promessa de Compra e Venda — der portugiesische Vorvertrag. Üblich: 10–30 % Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, Restsumme bei Notartermin (Escritura). Bindend mit Schadensersatzpflicht — wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen. Bei Bauträgern oft mit Sonderklauseln; vorab anwaltlich prüfen lassen.
Praxis & Banken
Praxis & Banken
Welche Sprachen werden bei der Beratung gesprochen?
Deutsch, Englisch, Französisch, Niederländisch, Spanisch und Russisch. Notarverträge sind in Spanien und Portugal in der Landessprache zu beurkunden — ich organisiere beeidigte Übersetzer.
Welche Banken finanzieren in Spanien Nicht-Residenten?
BBVA, Santander, CaixaBank, Banco Sabadell, Bankinter und einige internationale Banken haben Nicht-Residenten-Programme. Welche im Einzelfall die besten Konditionen bietet, finde ich für Sie im Vergleich heraus.
Welche Banken finanzieren in Portugal Nicht-Residenten?
Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander, Novobanco und BPI bieten Nicht-Residenten-Hypotheken. Beleihungssätze und Zinsen variieren stark je nach Objekt und Bonität.
Was passiert mit einer Hypothek wenn ich nach Spanien/Portugal umziehe?
Wenn Sie steuerlich nach Spanien oder Portugal umziehen, ändern sich Wegzugs-Konstellationen, Kapitalertragsteuer und Mietbesteuerung. Eine bestehende Hypothek bleibt in der Regel bestehen, aber sprechen Sie mit einem grenzüberschreitend tätigen Steuerberater.
Wie hoch sind die aktuellen Zinsen für Nicht-Residenten?
Marktübliche Hypothekenzinsen Mai 2026 (Euríbor-basiert): Spanien 2,6–3,6 %, Portugal 2,8–3,8 %. Richtwerte abhängig von Bonität, Beleihung und Bank. Aktuelle Konditionen klären wir im Erstgespräch.
Was kostet die Beratung?
Erstgespräch, Bankvergleich und Antragskoordination sind kostenlos. Als unabhängiger Vermittler arbeite ich auf Erfolgsbasis — Sie zahlen nur dann ein Honorar, wenn ich Ihnen eine Finanzierung beschaffe, die Sie auch annehmen. Kein Risiko ohne Abschluss.
Ihre Frage nicht dabei?
Schreiben Sie mir kurz per WhatsApp oder buchen Sie ein 30-Minuten-Gespräch — kostenlos und unverbindlich.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.