Checkliste · Nicht-Resident · 2026

Hypothek-Voraussetzungen für Nicht-Residenten

Dokumente, Bonität, Einkommensnachweis — vollständige Checkliste für deutsche Käufer in Spanien und Portugal. Plus: der typische Ablauf von Erstanfrage bis Notartermin.

Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Checkliste · Angestellte

Dokumente-Checkliste für Angestellte

Spanische und portugiesische Banken verlangen bei Nicht-Residenten in der Regel folgende Unterlagen — bei den meisten Banken inzwischen mit beglaubigter Übersetzung:

Reisepass oder Personalausweis (gültig, beidseitig kopiert)
NIE-Nummer (Spanien) oder NIF (Portugal) — Pflicht vor Hypothekenantrag
Die letzten 2–3 Gehaltsabrechnungen
Letzter Einkommensteuerbescheid
Kontoauszüge der letzten 3–6 Monate
Unbefristeter Arbeitsvertrag oder Anstellungsbestätigung
Eigenkapital-Nachweis (Kontoauszug, Depot-Übersicht, ggf. Verkaufserlös)
Kaufvertrag oder Vorvertrag (Arras / CPCV)
Tasación / Avaliação (Bankgutachten) — wird i.d.R. durch die Bank organisiert

Checkliste · Selbstständige

Was Selbstständige zusätzlich brauchen

Selbstständige stehen vor höheren Hürden bei der Bonitätsprüfung. Banken verlangen:

Letzte 2–3 Jahres-Bilanzen / BWA
Letzte 2–3 Einkommensteuerbescheide
Aktuelle BWA (nicht älter als 3 Monate)
Nachweis der Gewerbeanmeldung / Berufszulassung
Schufa-Auskunft
Höheres Eigenkapital (oft mindestens 40 % statt 30 %)

Faustregel: Selbstständige zahlen typischerweise 0,2–0,5 % höhere Zinsen und müssen mit niedrigerer Beleihung (60 % statt 70 %) rechnen — selbst bei sehr guter Bonität.

Die 35-%-Regel

Wie hoch darf die Monatsrate maximal sein?

Spanische und portugiesische Banken wenden bei Nicht-Residenten in der Regel die 35-%-Regel an: Die monatliche Hypothekenrate darf zusammen mit anderen Verpflichtungen (Konsumkredite, Mietverbindungen in DE) nicht mehr als 35 % des verfügbaren Netto-Einkommens betragen.

Beispiel

35-%-Regel angewandt

Monatliches Nettoeinkommen5.000 €
Andere monatliche Verpflichtungen500 € (Konsumkredit)
35-%-Grenze1.750 €
Maximale neue Hypothekenrate1.250 €
Bei 3,2 %, 20 J. → finanzierbare Summe~225.000 €

Vereinfachte Rechnung. Tatsächliche Bewertung individuell durch die Bank.

FAQ

Häufige Fragen

Welche Dokumente brauche ich für eine Hypothek in Spanien als Nicht-Resident?

Personalausweis oder Reisepass, NIE-Nummer, letzte 2–3 Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge 3–6 Monate, Arbeitsvertrag, Eigenkapitalnachweis und Kaufvertrag. Selbstständige benötigen zusätzlich Bilanzen und BWA.

Was ist die 35-%-Regel?

Spanische und portugiesische Banken wenden bei Nicht-Residenten meist die 35-%-Regel an: Die monatliche Hypothekenrate plus alle anderen monatlichen Verpflichtungen (Konsumkredite, Miete) dürfen 35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten.

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Bei 70 % Beleihung in Spanien: 30 % Eigenkapital plus 11–13 % Kaufnebenkosten = ca. 41–43 % des Kaufpreises. Bei 80 % in Portugal: 20 % EK plus 7–10 % Nebenkosten = 27–30 %. Hochwertige Bonität kann diese Quote leicht senken.

Kann ich meine deutsche Immobilie als Eigenkapital nutzen?

Ja, durch eine Nachranghypothek in Deutschland. Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie haben (auch mit bestehender Erstfinanzierung), kann diese bis 80 % beliehen werden. Das so gewonnene Kapital dient als Eigenkapital für den Spanien-/Portugal-Kauf.

Wie lange dauert eine Hypothekenzusage?

Bei vollständigen Unterlagen und einfachen Konstellationen 2–6 Wochen in Spanien, 4–8 Wochen in Portugal. Bei komplexeren Fällen (Selbstständige, mehrere Einkommensquellen, Premium-Objekte) länger.

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