Steuer · Nicht-Residenten · 2026

Vermögenssteuer Spanien für Deutsche

Was zahlen Deutsche mit einer Immobilie in Spanien? Freibeträge, Sätze, Mallorca-Sonderregel — und warum eine Hypothek die Steuerlast erheblich senken kann.

Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Grundprinzip

Vermögenssteuer auf spanisches Immobilienvermögen

Wer als Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien besitzt, unterliegt der spanischen Impuesto sobre el Patrimonio. Steuerpflichtig ist das in Spanien belegene Nettovermögen — also der Immobilienwert abzüglich einer eventuellen Hypothek. Das ist der wichtigste Grund, warum Hypotheken auch bei vorhandenem Kapital strategisch interessant sein können.

Freibeträge nach Region

Regionale Unterschiede 2026

Höchster Freibetrag

Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca)

3 Mio. € pro Person. Bei Ehepaaren 6 Mio. €. Erst darüber fällt die Vermögenssteuer an. Gilt seit 2023.

Effektiv 0 %

Andalusien (Marbella)

Bonifikation 100 % — die Steuer existiert formal, aber regional auf 0 reduziert. Für Marbella-Käufer einer der wichtigsten Vorteile gegenüber Mallorca.

National-Standard

Andere Regionen (Costa Brava, Valencia, Kanaren)

Nationaler Freibetrag 700.000 € pro Person. Darüber gestaffelt 0,28 % bis 3,45 %.

Hypothek als Steuerhebel

Wie die Hypothek Vermögenssteuer senkt

Beispiel · Costa Brava

Mit vs. ohne Hypothek

Immobilienwert1.200.000 €
Ohne Hypothek: Nettovermögen1.200.000 €
Freibetrag Katalonien700.000 €
Steuerpflichtig500.000 €
Mit Hypothek 700.000 €: Nettovermögen500.000 €
Steuerpflichtig0 € (unter Freibetrag)

Vereinfachte Rechnung. Tatsächliche Steuersätze und Berechnung gestaffelt. Konsultation eines spanischen Steuerberaters empfohlen.

FAQ

Häufige Fragen

Müssen Deutsche mit einer Immobilie in Spanien Vermögenssteuer zahlen?

Ja. Nicht-Residenten mit Immobilienvermögen in Spanien unterliegen der spanischen Vermögenssteuer. Der nationale Freibetrag beträgt 700.000 € pro Person. Auf den Balearen gilt 3 Mio. €, in Andalusien faktisch 0 (Bonifikation 100 %).

Wie senkt eine Hypothek die Vermögenssteuer?

Die Vermögenssteuer wird auf das Netto-Vermögen berechnet (Immobilie minus Hypothek). Eine 700.000-€-Hypothek auf eine 1,2-Mio.-Villa senkt das steuerpflichtige Vermögen auf 500.000 €. Bei Standardregion ist das unter dem Freibetrag — Steuer fällt nicht an.

Gilt der Mallorca-Freibetrag auch für Nicht-Residenten?

Ja. Der Balearen-Freibetrag (3 Mio. €) gilt für alle Personen — Residenten wie Nicht-Residenten — mit in Mallorca belegenem Vermögen. Bei Ehepaaren verdoppelt sich der Freibetrag auf 6 Mio. €.

Was ist der Unterschied zwischen Vermögenssteuer und Reichensteuer?

Die Reichensteuer (Impuesto de Solidaridad) wurde 2023 national eingeführt, um regionale Bonifikationen auf die Vermögenssteuer auszugleichen. Sie greift ab 3 Mio. € Nettovermögen. In Regionen ohne Bonifikation (z.B. Katalonien) entfällt die Reichensteuer — sie ist nur dort relevant, wo die regionale Vermögenssteuer reduziert wurde.

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