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Kanarische Inseln — Hypothek für Nicht-Residenten

Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura — ganzjährig gefragt, kein ITP beim Gebrauchtkauf, eine der steuergünstigsten Regionen Spaniens.

Marktanalyse

Kanaren-Markt & Steuer-Besonderheiten

Top-Lagen

Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura

Teneriffa — größte Insel, Süden (Costa Adeje, Los Cristianos) Premium-Tourismus, Norden günstiger. Gran Canaria — Maspalomas, Meloneras, Las Palmas (Universität, ganzjährig). Lanzarote — kunstgeprägt (César Manrique). Fuerteventura — Surfer-Mekka, längste Strände.

Steuer-Besonderheit

Kein ITP, dafür IGIC

Kanaren = Sonderwirtschaftszone. Beim Gebrauchtkauf entfällt die ITP-Grunderwerbsteuer (in den meisten Provinzen 6,5 %, statt 7–10 % Festland). Beim Neubau gilt 6,5 % IGIC statt 10 % IVA. Insgesamt 1–3,5 % Steuerersparnis gegenüber Festland-Spanien.

Beleihung

Bis 70 % LTV

Spanische Banken finanzieren auf den Kanaren wie im Festland: bis 70 % Beleihung Nicht-Residenten. CaixaBank, BBVA und Santander haben gute Filialnetze auf allen vier Hauptinseln.

Klima

Ganzjährig 18–28 °C

Die Kanaren haben den stabilsten Klimakorridor Europas. Auch im Januar selten unter 18 °C in den Küstenregionen. Ganzjährige Vermietbarkeit oder Eigennutzung.

Vermietung

VV-Lizenz je Insel

Touristische Vermietung mit Vivienda Vacacional (VV)-Lizenz. Regeln je Insel und Gemeinde unterschiedlich. Teneriffa-Süden und Gran Canaria-Süden klassische Tourismus-Zonen. Wohngebiete teilweise mit Restriktionen.

Erreichbarkeit

7 Flughäfen, ganzjährig

TFS/TFN (Teneriffa Süd/Nord), LPA (Gran Canaria), ACE (Lanzarote), FUE (Fuerteventura). Ganzjährig Direktflüge aus allen großen deutschen Städten. 4–5 Std. Flugzeit.

Beispielfinanzierungen

Zwei realistische Szenarien

Konkrete Beispielrechnungen für typische deutsche Käufer — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.

Kanaren · Teneriffa-Süd

Costa Adeje · 290.000 € Gebrauchtkauf

  • Eigenkapital90.000 € (31 %)
  • Hypothek200.000 € (69 %)
  • Kaufnebenkosten (~5 %)~14.500 € (kein ITP!)
  • Beleihung69 % LTV
  • Beispielrate (20 J, 3,1 %)~1.115 €/Monat
  • BanktypCaixaBank · Teneriffa

Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Kanaren · Gran Canaria

Maspalomas Neubau · 380.000 €

  • Eigenkapital125.000 € (33 %)
  • Hypothek255.000 € (67 %)
  • Kaufnebenkosten (~9 %)~34.000 € (IGIC 6,5 % statt 10 % IVA)
  • Beleihung67 % LTV
  • Beispielrate (20 J, 3,1 %)~1.420 €/Monat
  • BanktypBBVA · Gran Canaria

Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.

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FAQ

Häufige Fragen zu Kanarische Inseln

Warum sind die Kanaren steuerlich günstiger?
Die Kanaren sind eine Sonderwirtschaftszone der EU. Statt der Grunderwerbsteuer ITP (6–10 %) fällt beim Gebrauchtkauf gar nichts an, beim Neubau die kanarische IGIC 6,5 % statt 10 % IVA. 1–3,5 % Ersparnis je Kaufpreis.
Welche Insel ist für deutsche Käufer am besten?
Hängt von der Strategie ab. Teneriffa (Süden) bietet größten Tourismusmarkt. Gran Canaria gute Mischung aus Stadt und Strand. Lanzarote architektonisch reizvoll, weniger touristisch. Fuerteventura am günstigsten und für Wassersport-Fans.
Welche Banken finanzieren auf den Kanaren?
CaixaBank, BBVA, Santander, Banco Sabadell mit guten Filialnetzen auf allen vier Hauptinseln. Bankinter ebenfalls aktiv. Konditionen wie auf dem Festland — 70 % LTV, Laufzeit bis 25 Jahre.
Wie hoch sind die Mietrenditen auf den Kanaren?
Tourismusgebiete: 4–7 % brutto je nach Lage und Insel. Wohnungsmarkt: 3–5 %. Ganzjährige Vermietbarkeit ist großer Vorteil — keine Saisonalitätslücken wie an der Costa del Sol.
Kann ich auf den Kanaren ganzjährig vermieten?
Ja — durch das stabile Klima funktionieren sowohl Sommer- als auch Wintervermietung (Wintergäste typisch 1–3 Monate). Damit liegt die effektive Vermietungsquote deutlich höher als bei reinen Sommerdestinationen.

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Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.